事件：公司2024 年4 月15 日發佈2023 年年報，2023 年公司實現營業收入7637 億元（YoY-8.3%），歸母淨利潤131 億元（YoY+108.8%），剔除美凱龍並表產生的重組收益（95.2 億元）以及美凱龍9-12 月的經營損益（-5.6 億元）後的歸母淨利潤爲41.5 億元（YoY-34%），扣非歸母淨利潤24.1 億元（YoY-34.9%）。
減值計提和毛利率下滑致房地產業績承壓，拿地銷售積極。2023 年房地產業務營收1665 億元（YoY+21.9%），歸母淨利潤1.9 億元（YoY-91.6%），其中建發房產貢獻20.5 億元，同比減少0.25 億元，聯發集團貢獻-18.6億元，同比減少20.5 億元。公司業績大幅下滑主要因爲：（1）2023 年房地產業務毛利率同比下滑3.1pct 至11.5%；（2）建發房產和聯發集團分別計提存貨跌價準備14.5 和14.8 億元。2023 年公司實現合同銷售金額2295 億元（YoY+9.4%），全口徑拿地金額1320 億元（YoY+28.2%），全口徑貨值2553 億元，拿地金額/銷售金額達58%，拿地力度行業靠前，一二線拿地佔比超過90%，土儲結構優質。
供應鏈運營業務全年業績表現較爲平穩。2023 年公司供應鏈業務營收5934 億元（YoY-14.8%），歸母淨利潤39.5 億元（YoY-1.4%），在大宗商品價格劇烈波動的環境下，供應鏈運營業務業績較爲平穩。其中，Q1、Q2、Q3、Q4 供應鏈業務歸母淨利潤分別爲8.5、8.3、8.3、14.5 億元，同比分別爲-8.2%、-30.4%、-8.2%、45.6%，Q4 業績超預期增長。
各類減值計提使得家居商場運營業務拖累業績。2023 年美凱龍商場租賃及運營業務營業利潤超14 億元，但計提資產減值和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、停止部分回報率不及預期的項目產生營業外支出31.6 億元，實現歸母淨利潤-22.2 億元，9-12 月爲公司貢獻-5.6 億元。
股息率具備吸引力。2023 年公司擬每10 股分紅7 元，共計現金分紅21億元，分紅比例58.7%（佔剔除重組收益後的歸母淨利潤比例），以2024年4 月15 日收盤價9.91 元/股計算，股息率7.1%，股息率具備性價比。
投資建議：維持“買入”評級。考慮到公司地產業務土儲佈局優質，銷售拿地表現積極，聯發集團減值等拖累有望減輕；供應鏈板塊保持現有業務優勢的同時加快國際化佈局，開發海內外業務機會。預計2024/2025/2026年公司營收8134/8527/8890 億元；歸母淨利潤54/60/65 億元；對應EPS爲1.81/1.98/2.15 元；對應PE 爲5.7/5.2/4.8 倍。
風險提示：地產政策放鬆不及預期，開發業務毛利率改善不及預期，大宗商品價格波動風險。