23 年业绩同比+109%、剔除美凯龙后同比-34%，每股分红0.7 元、股息率达7.1%。

公司发布2023 年年报，公司实现营收7,636.8 亿元，同比-8.3%；利润总额207.9 亿元，同比+28.6%；归母净利润131.0 亿元，同比+108.8%；每股收益4.29 元（剔永续债），同比+123.4%；剔除美凯龙重组收益后归母净利润为35.8 亿元，剔除美凯龙重组收益和美凯龙经营损益后归母净利润为41.5 亿元，同比-34.0%。公司营收有所下降源于供应链业务营收同比-14.8%，此外房地产分部营收同比+21.9%。公司归母净利润增长明显，按分部看，1）公司及下属子公司联发集团收购美凯龙29.95%股份取得控制权，确认重组收益96.2 亿元，其中归母重组收益95.2 亿元；2）供应链运营业务分部归母净利润39.5 亿元，同比减少0.55 亿元；3）房地产业务分部归母净利润1.9 亿元，同比减少20.75 亿元，其中建发房产贡献20.50 亿元、联发集团贡献-18.58 亿元；4）家具商场运营分部贡献归母净利润-5.63 亿元。23 年公司综合毛利率4.4%，同比+0.6pct；期间费率2.1%，同比+0.6pct；净利率2.2%，同比+0.9pct。此外，公司资产及信用减值损失53.1 亿元，其中美凯龙减值12.7 亿元、房地产存货跌价准备33.0 亿元等，信用减值导致公司业绩减少24.3 亿元。截至23 年末，公司合同负债（预收账款）2,379 亿元，同比+4.6%；预收账款规模可观；公司拟每股分红0.7 元，拟派发现金红利占剔除重组收益后归母净利润比例为58.7%，相比上年现金红利占比提高20.4pct，对应股息率7.1%。

房地产：销售排名持续回升、回款高位，拿地力度积极，业绩受联发亏损影响下行较多。

2023 年地产分部营收1,665 亿元，同比+21.9%；净利润52.9 亿元，同比-24.7%；归母净利润1.9 亿元，同比-91.6%，业绩受联发亏损影响下行较多；地产分部毛利率11.5%，同比-3.1pct；净利率3.2%，同比-2.0pct。2023 年销售2,295 亿元，同比+9.4%；回款金额2,275 亿元，回款率99%；其中建发房产销售1,891 亿元，同比+6.1%；联发集团销售403 亿元，同比+28.0%。公司在一二线城市权益销售额占比近83%。2023 年建发房产销售额全国排行第6 名，较22 年末提升4 名，逆境弯道超车。

投资方面，2023 年拿地金额1,320 亿元，同比+27%；拿地面积875 万平，同比+56%；拿地/销售金额比58%、拿地/销售面积比83%。公司在一二线拿地金额占比超90%，聚焦在上海、厦门、北京、杭州等核心城市。至2023 年末，公司土储规模2,309万平，对应货值3,330 亿元。

供应链：23 年营收同比-15%、业绩同比-1%、业绩平稳，积极融入国内国际双循环。

2023 年供应链分部营收5,934 亿元，同比-14.8%，净利润39.2 亿元，同比-7.4%；归母净利润39.5 亿元，同比-1.4%，业绩有所回落，源于大宗商品价格明显波动，业绩较为平稳。供应链分部毛利率2.0%，净利率0.7%，同比分别+0.4%、+0.1%。公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局。在国际方面，公司23 年实现进出口和国际贸易总额438 亿美元，同比+8%。其中，2023 年，公司与亚太经合组织国家贸易规模超 290 亿美元，同比增长超 9%；与“一带一路”沿线国家的贸易规模近 170 亿美元，同比增长超 16%；与 RCEP 成员国家的贸易规模超 150 亿美元，同比增长超 10%。在国内方面，公司深耕国内华东、华南市场，积极开拓中西部区域。2023 年，公司向中西部供应商采购、对中西部客户销售的经营规模均超过 2,000 亿元，同比增长约 8%。

投资分析意见：高分红高股息，经营表现积极，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；地产分部联发集团及家具商场美凯龙亏损将逐渐修复，供应链业务国内外双循环、业绩稳步增长。考虑未来公司地产结算有所放缓，美凯龙业绩短期承压、我们下调24-25 年归母净利润预测为50.3、59.9 亿元（原值为66.3、76.5 亿），新增26 年业绩预测为70.3 亿元，对应24/25PE 仅为5.9X/5.0X，明显低于可比公司估值水平，当前股价对应股息率7.1%，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动，维持“买入”评级。

风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。