高基數及超市業務拖累，公司23 年利潤同比下降：23 年實現營收305.19 億元/同比-5.47%，歸母3.99 億元/同比-40.79%，毛利率26.54%/+1.60pct，淨利率-0.19%/-2.09pct；23Q4 營收69.60 億元/同比-2.83%，歸母0.55 億元/-93.71%。擬派發現金股利2.14 億元，佔23 年歸母淨利潤的53.64%，較前幾年有較大幅度提升。
業務數據方面：1）綜合百貨實現營收18.39 億元/+11.11%，毛利率22.50%/-0.03pct；2）購物中心實現營收15.41 億元/+23.70%，毛利率49.42%/+10.41pct；3）奧特萊斯實現營收13.69 億元/+41.50%，毛利率74.84%/+2.67pct；4）專業專賣實現營收7.92 億元/+38.05%，毛利率28.13%/+9.42pct。
超市業務虧損影響公司業績：截止23 年末聯華超市門店共1288 家，較上年末+31 家。其中標準超市業務實現營收112.86 億元/-1.57%，毛利率17.51%/-1.68pct；便利店實現營收16.44 億元/+5.88%，毛利率14.24%/-0.29pct；大賣場實現營收108.57 億元/-20.71%，毛利率22.97%/+0.8pct。23 年子公司聯華超市（持股20%）淨利潤-7.09 億元，影響歸母達1.4 億元。
公司運營能力優秀，精準對各類門店進行提升：1）注重年輕化：①百聯ZX 創趣場作爲全國首座聚焦次元文化商業體，23 年銷售額達3 億元，接待顧客950萬人，會員數達20 萬人；②全國首座“策展型零售”百聯TX 淮海在23 年五一檔日均客流近5 萬人，全年日均客流2.5 萬人次；2）老牌業務持續升級：①第一八佰伴完成第二輪品牌升級調整，23 年銷售額達39 億元；②百聯西郊購物中心煥新後再次營業，聚焦首店效應，簽約200+品牌；3）奧萊：青島即墨奧萊23年正式開業，青浦奧萊23 年銷售額61.7 億元，五一單日銷售額近4500 萬元，打破開業17 年曆史記錄。
積極創新商業REITS，優化資產結構：23 年7 月公司公告宣佈以上海又一城購物中心爲標的開展公開募集基礎設施證券投資基金，助力重資產運營轉向輕資產發展模式。24 年1 月公司REITs 相關申請材料已向證監會、上交所提交，並正式獲受理。
財務分析：1）盈利能力方面，主要受到去年發行類REITS 基數較高、超市業務拖累影響， 23 年公司實現銷售毛利率26.54%/+6.42pct ， 銷售淨利率-0.19%/+1.77pct；銷售費率16.52%/-0.37pct，管理費率7.35%/+0.50pct，財務費率-0.06%/-0.41pct；2）公司賬面資金194.31 億元/+0.83%，經營性淨現金流36.23億元/+6.46%。
投資建議：公司作爲華東老牌龍頭零售商，資產質量優越，區位、品牌及戰略合作資源優勢顯著，創新資產證券化有望優化公司資產結構並逐步邁向重運營的長期主義。此外，建議關注公司市內免稅業務相關進展。
風險因素：消費力疲軟，免稅業務推進不及預期，超市業務持續虧損