公司2023 年营收同比减少5.47%，归母净利润同比减少40.79%4 月12 日，公司公布2023 年年报：2023 年实现营业收入305.19 亿元，同比减少5.47%，实现归母净利润3.99 亿元，折合成全面摊薄EPS 为0.22 元，同比减少40.79%，实现扣非归母净利润1.94 亿元，上年同期为-2.39 亿元，扭亏为盈。单季度拆分来看，4Q2023 实现营业收入69.60 亿元，同比减少3.06%，实现归母净利润0.55 亿元，折合成全面摊薄EPS 为0.03 元，同比减少93.63%，实现扣非归母净利润-0.83 亿元。

公司2023 年综合毛利率上升1.58 个百分点，期间费用率下降0.26 个百分点2023 年公司综合毛利率为26.54%，同比上升1.58 个百分点。单季度拆分来看，4Q2023 公司综合毛利率为26.60%，同比下降2.72 个百分点。

2023 年公司期间费用率为23.87%，同比下降0.26 个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为16.52%/7.35%/-0.06%/0.06%，同比分别变化-0.37/+0.50/-0.41/+0.01 个百分点。4Q2023 公司期间费用率为26.06%，同比下降0.37个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为17.98%/8.17%/ -0.15%/0.06%，同比分别变化-1.76/ +1.62/ -0.23/+0.002 个百分点。

百联西郊购物中心开业，又一城RETIs 项目进展顺利重点门店调改方面，百联西郊购物中心于2023 年12 月16 日开业，是公司首个以“超级社区能量场”命名的“商业+社区”空间产品，对空间格局、动线、业态及品牌等进行全方位升级。营销方面，2023 年公司各业态推出艺术展、音乐会、美食节、骑行节、主题市集、城市公益活动等。分业态看，2023 年公司奥莱、专业专卖和购物中心业务均恢复良好。REITs 方面，2023 年7 月12 日公司审议通过了上海又一城购物中心公募REITs 项目，2024 年1 月，相关申请材料已向中国证券监督管理委员会、上海证券交易所提交并正式获受理。

下调盈利预测，维持“买入”评级

公司业绩低于我们此前预期，主要是由于公司超市业态相对承压，考虑到未来业内竞争或将逐渐加剧，我们下调对公司2024/2025 年EPS 的预测31%/32%至0.30/ 0.33 元，新增对公司2026 年EPS 的预测0.35 元。公司在上海等地具有较强竞争地位和区位优势，积极进行各类营销活动，推进重点门店升级调改工作，维持“买入”评级。

风险提示：消费复苏进程低于预期，购物中心改造后经营不达预期。