观点网 2023年，对于仓储物流行业来说是具有挑战性的一年，但红土创新盐田港REIT的两个基础设施项目公司运营情况良好，经营业绩好于预期。
据2023年扩募招募说明书，红土盐田港REIT预测其2023全年可供分配9810.85万元，扩募资产按照207 天/365 天折算后预测的可供分配金额为9161.17万元。而2023年红土盐田港REIT实现可供分配金额为9718.2万元，完成扩募招募说明书预测的106%。
而现金分派率方面，盐田港REIT按可参考公允价值净值的年化现金分派率为4.70%，高于扩募招募说明书中预测的年化现金分派率 4.42%（0.28 个百分点）。
虽然完成度上并未有中金普洛斯REIT的可供分配金额高（中金普洛斯REIT完成扩募说明书预测的113.26%），但整体表现还算是不错。
出租率和租赁期限方面，截至2023年12月31日，现代物流中心项目的出租率为95.11%，租赁期限1-14.83年不等，最长租赁期限到期日为2037年6月30日；世纪物流园项目的出租率则为100%，租赁期限为4.75年，租赁期限到期日为2027年5月31日。
对比2022年现代物流中心的出租率（当时为99%），2023年已经下降了3.89个百分点，而2023年四季度的出租率同样较上一季度有所下降。
在4月9日的业绩会上，管理层对此回应，主要是因为受中美贸易形势的影响导致个别客户合同到期后进行业务调整进而使得园区新增了2.6万平方米的空置面积。
在保税区中继续前进
2023年6月，红土创新盐田港REIT进行2023年度第一次扩募。
扩募资产为世纪物流园项目，项目位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区。而此前首发资产也即现代物流中心项目，其同样位于保税区内。
管理层对此表示，底层资产所处的盐田综合保税区享受出口加工区、保税区、综合物流园区三种海关特殊监管区政策功能叠加，可满足客户多元化需求，此外还拥有独特的政策服务优势。相比于区域内其他项目，项目的运营方具有多年的客户资源积累与较强的招商运营能力，项目中入驻了美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷运物流等货运和第三方企业，并长期保持稳定友好的合作关系。
而此外，管理层还表示项目所处的盐田综合保税区内，综合保税区（二期）顺利通过验收并已具备封关运作的基本条件，未来这片区会迎来一定新增仓储设施供应，仓储类型也将更加多元化，将增强盐田港作为华南地区枢纽港口的战略地位，提升影响力。
事实上，根据建设标准，仓储物流基础设施可分为高标仓和普通仓；根据仓储货物性质，仓储物流设施包括保税仓库和非保税仓库，而红土盐田港REIT的底层资产为高标仓和保税仓。
观点新媒体了解到，保税仓主要用于存储在保税区内未交付关税的货物，企业在货物进口时暂时免除关税和税收的支付，减少资金压力，并为企业提供灵活的仓储和物流安排。而非保税仓则是指常规仓库，用于存储和分发货物，其中的货物在进口时需要立即缴纳关税和其他税费。
因其业务场景需要，保税仓也一般用于跨境电商、转口贸易、保税加工等业务，而非保税仓则主要是用于国内的销售和分销。
从政策层面来看，保税仓享受着非保税仓不具有的政策优势。从业态分布和区位来看，盐田港REIT的底层资产均位于跨境电商发展迅速的华南区域
如深圳市盐田区人民政府于2023年12月出台《盐田区构建现代产业体系促进经济高质量发展扶持办法》为代表的全方位、综合性产业扶持政策体系，并协同2023年4月出台的首个跨境电商产业扶持政策《盐田区关于加快推进跨境电子商务产业高质量发展扶持办法》，对盐田区内保税高端产业、保税展示交易等企业均有不同程度的奖励扶持，促进此类企业在盐田区内的进驻及发展。
此外在2023年12月，海关总署还发布了《关于优化综合保税区仓储货物按状态分类监管的公告》，支持综合保税区内企业开展仓储货物按状态分类监管的区内直转业务。
业绩会上，管理层也表示这些政策的出台不仅有助于跨境电商的发展，同时对于盐田港REIT的基础设施项目同样是很好的政策支持。
分红、租约与租金调整
REITs的分红是以现金分派的方式使投资者定期获得回报，这不仅可以吸引更多的投资者进入REITs市场，同时还意味着REITs有良好的运营状况。
此外，根据REIT的法规要求，每年至少将赚取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
业绩会上管理层表示，盐田港REIT在2023年实现了两次基金分红，合计发放金额为1.31亿元。而据观点新媒体统计，截止至4月9日，其累计共分红4次，总分配金额为2.28亿元。
但同于2023年6月有扩募动作的中金普洛斯REIT，其自上市以来已进行了7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。
出租率方面，盐田港REIT的两个底层资产项目差异较大，其中现代物流中心项目出租率为95.11%，世纪物流园项目为100%，这主要是因为世纪物流园项目采用的是整租的方式，且租赁年限较长。
观点新媒体了解到，世纪物流园租赁面积占比最大的为深圳市通捷利物流有限公司，租赁面积5.24万平方米，占仓储及配套部分总可租赁面积的100%，租赁期限为2022年9月1日至2027年5月31日。
而现代物流中心租赁面积占比最大的为深圳市深圳港集团有限公司，租赁面积11.63万平方米，仅占仓储及配套部分总可租赁面积的 44%，租赁期限为2021年10月至2026年10月31日。
租金及其调整方面，据管理层披露，到2023年10月底是现代物流中心与深圳港集团所签署合同的正常履行完第3个租赁年度，其仓库的租金价格是39.78元/平方米/天，而据租赁合同，在第4个租赁年度起至第6个租赁年度，租金价格将会根据市场的第三方评估机构确定该年可比物业市场的平均租金水平来确定该年的租赁价格。
管理层还披露，第四个租赁年度于2023年11月1日开始，根据仲量联行出具的《深圳区域物流地产市场及盐田物流地产子市场调研报告-2023年三季度》中“截至2023年第三季度盐田综合保税区内高标准常温保税仓库市场租金介于39.5-41.5元/平方米/月之间”，经与深圳港集团磋商达成一致，最终确定第4个租赁年度仓库租金为40.14元/平方米/月，租金价格水平在报告期内保持持续增长。
但也由于受制造业及外贸出口增速放缓影响及近期新增存量入市冲击，2023 年以来深圳市场多个高标仓项目租金录得下跌，深圳高标仓租赁市场开始承压。
对此，管理层表示受经济持续弱复苏及新增供应持续入市等因素影响，短期内深圳高标仓市场租金增速或将承受一定压力。
但就深圳的仓储物流市场而言，未来有望继续受益于跨境电商的需求，加之国内消费水平逐步回暖带来新增仓储物流需求的增长。而未来线上直播零售的快速扩张也将带来更多租赁的需求。
觀點網 2023年，對於倉儲物流行業來說是具有挑戰性的一年，但紅土創新鹽田港REIT的兩個基礎設施項目公司運營情況良好，經營業績好於預期。
據2023年擴募招募說明書，紅土鹽田港REIT預測其2023全年可供分配9810.85萬元，擴募資產按照207 天/365 天折算後預測的可供分配金額爲9161.17萬元。而2023年紅土鹽田港REIT實現可供分配金額爲9718.2萬元，完成擴募招募說明書預測的106%。
而現金分派率方面，鹽田港REIT按可參考公允價值淨值的年化現金分派率爲4.70%，高於擴募招募說明書中預測的年化現金分派率 4.42%（0.28 個百分點）。
雖然完成度上並未有中金普洛斯REIT的可供分配金額高（中金普洛斯REIT完成擴募說明書預測的113.26%），但整體表現還算是不錯。
出租率和租賃期限方面，截至2023年12月31日，現代物流中心項目的出租率爲95.11%，租賃期限1-14.83年不等，最長租賃期限到期日爲2037年6月30日；世紀物流園項目的出租率則爲100%，租賃期限爲4.75年，租賃期限到期日爲2027年5月31日。
對比2022年現代物流中心的出租率（當時爲99%），2023年已經下降了3.89個百分點，而2023年四季度的出租率同樣較上一季度有所下降。
在4月9日的業績會上，管理層對此回應，主要是因爲受中美貿易形勢的影響導致個別客戶合同到期後進行業務調整進而使得園區新增了2.6萬平方米的空置面積。
在保稅區中繼續前進
2023年6月，紅土創新鹽田港REIT進行2023年度第一次擴募。
擴募資產爲世紀物流園項目，項目位於深圳市鹽田區鹽田港綜合保稅區北區。而此前首發資產也即現代物流中心項目，其同樣位於保稅區內。
管理層對此表示，底層資產所處的鹽田綜合保稅區享受出口加工區、保稅區、綜合物流園區三種海關特殊監管區政策功能疊加，可滿足客戶多元化需求，此外還擁有獨特的政策服務優勢。相比於區域內其他項目，項目的運營方具有多年的客戶資源積累與較強的招商運營能力，項目中入駐了美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷運物流等貨運和第三方企業，並長期保持穩定友好的合作關係。
而此外，管理層還表示項目所處的鹽田綜合保稅區內，綜合保稅區（二期）順利通過驗收並已具備封關運作的基本條件，未來這片區會迎來一定新增倉儲設施供應，倉儲類型也將更加多元化，將增強鹽田港作爲華南地區樞紐港口的戰略地位，提升影響力。
事實上，根據建設標準，倉儲物流基礎設施可分爲高標倉和普通倉；根據倉儲貨物性質，倉儲物流設施包括保稅倉庫和非保稅倉庫，而紅土鹽田港REIT的底層資產爲高標倉和保稅倉。
觀點新媒體了解到，保稅倉主要用於存儲在保稅區內未交付關稅的貨物，企業在貨物進口時暫時免除關稅和稅收的支付，減少資金壓力，併爲企業提供靈活的倉儲和物流安排。而非保稅倉則是指常規倉庫，用於存儲和分發貨物，其中的貨物在進口時需要立即繳納關稅和其他稅費。
因其業務場景需要，保稅倉也一般用於跨境電商、轉口貿易、保稅加工等業務，而非保稅倉則主要是用於國內的銷售和分銷。
從政策層面來看，保稅倉享受着非保稅倉不具有的政策優勢。從業態分佈和區位來看，鹽田港REIT的底層資產均位於跨境電商發展迅速的華南區域
如深圳市鹽田區人民政府於2023年12月出臺《鹽田區構建現代產業體系促進經濟高質量發展扶持辦法》爲代表的全方位、綜合性產業扶持政策體系，並協同2023年4月出臺的首個跨境電商產業扶持政策《鹽田區關於加快推進跨境電子商務產業高質量發展扶持辦法》，對鹽田區內保稅高端產業、保稅展示交易等企業均有不同程度的獎勵扶持，促進此類企業在鹽田區內的進駐及發展。
此外在2023年12月，海關總署還發布了《關於優化綜合保稅區倉儲貨物按狀態分類監管的公告》，支持綜合保稅區內企業開展倉儲貨物按狀態分類監管的區內直轉業務。
業績會上，管理層也表示這些政策的出臺不僅有助於跨境電商的發展，同時對於鹽田港REIT的基礎設施項目同樣是很好的政策支持。
分紅、租約與租金調整
REITs的分紅是以現金分派的方式使投資者定期獲得回報，這不僅可以吸引更多的投資者進入REITs市場，同時還意味着REITs有良好的運營狀況。
此外，根據REIT的法規要求，每年至少將賺取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。
業績會上管理層表示，鹽田港REIT在2023年實現了兩次基金分紅，合計發放金額爲1.31億元。而據觀點新媒體統計，截止至4月9日，其累計共分紅4次，總分配金額爲2.28億元。
但同於2023年6月有擴募動作的中金普洛斯REIT，其自上市以來已進行了7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約佔上市以來可供分配金額的100%。
出租率方面，鹽田港REIT的兩個底層資產項目差異較大，其中現代物流中心項目出租率爲95.11%，世紀物流園項目爲100%，這主要是因爲世紀物流園項目採用的是整租的方式，且租賃年限較長。
觀點新媒體了解到，世紀物流園租賃面積佔比最大的爲深圳市通捷利物流有限公司，租賃面積5.24萬平方米，佔倉儲及配套部分總可租賃面積的100%，租賃期限爲2022年9月1日至2027年5月31日。
而現代物流中心租賃面積佔比最大的爲深圳市深圳港集團有限公司，租賃面積11.63萬平方米，僅佔倉儲及配套部分總可租賃面積的 44%，租賃期限爲2021年10月至2026年10月31日。
租金及其調整方面，據管理層披露，到2023年10月底是現代物流中心與深圳港集團所簽署合同的正常履行完第3個租賃年度，其倉庫的租金價格是39.78元/平方米/天，而據租賃合同，在第4個租賃年度起至第6個租賃年度，租金價格將會根據市場的第三方評估機構確定該年可比物業市場的平均租金水平來確定該年的租賃價格。
管理層還披露，第四個租賃年度於2023年11月1日開始，根據仲量聯行出具的《深圳區域物流地產市場及鹽田物流地產子市場調研報告-2023年三季度》中“截至2023年第三季度鹽田綜合保稅區內高標準常溫保稅倉庫市場租金介於39.5-41.5元/平方米/月之間”，經與深圳港集團磋商達成一致，最終確定第4個租賃年度倉庫租金爲40.14元/平方米/月，租金價格水平在報告期內保持持續增長。
但也由於受制造業及外貿出口增速放緩影響及近期新增存量入市衝擊，2023 年以來深圳市場多個高標倉項目租金錄得下跌，深圳高標倉租賃市場開始承壓。
對此，管理層表示受經濟持續弱復甦及新增供應持續入市等因素影響，短期內深圳高標倉市場租金增速或將承受一定壓力。
但就深圳的倉儲物流市場而言，未來有望繼續受益於跨境電商的需求，加之國內消費水平逐步回暖帶來新增倉儲物流需求的增長。而未來線上直播零售的快速擴張也將帶來更多租賃的需求。
