業務收入穩健增長，分紅比例大超預期。公司爲綜合性高檔商務服務企業，國貿中心位於北京CBD 核心地段，資產優質，經營穩健。2023 年中國國貿實現收入39.5 億元，同比增長14.9%，2018-2023 年CAGR爲4.5%；毛利率同比增加1.5pp 至58.0%；歸母淨利潤12.6 億元，同比增長12.8%，2018-2023 年CAGR 達10.2%；擬向全體股東每10股派發現金紅利13元（含稅），年度公司現金分紅和特別現金分紅佔比分別爲64%和40%，合計現金分紅佔比爲104%。2023 年公司物業租賃及管理板塊實現收入33.8 億元，同比增長6.8%，毛利率66.4%；其中寫字樓增長1.4%至15.6億商城增長10.0%至12.8 億，公寓增長15.5%至18.3 億。公司酒店經營板塊實現收入5.7 億元，同比增長107.4%。
物業租金和出租率總體穩定，抗週期韌性強。國貿寫字樓業務表現良好，2023年租金收入同比增長1.4%，出租率基本與疫情前持平，2023 年寫字樓平均租金同比增長1.8%至638 元/平方米/月，出租率微降0.4pp 至95.9%。商城出租率維持高位，平均租金回升，商城平均租金增長10.4%至1279 元/平方米/月，出租率微降0.6pp 至98.2%。升級後的國貿公寓出租率快速提升，收入大幅增長，公寓平均租金下降1.6%至370 元/平方米/月，出租率提高12.6pp 至85.9%。
酒店業務隨着商旅活動的恢復，營業收入同比增長107.4%，毛利率快速回升至8.1%，超過疫情前水平。整體業績向好，抗週期韌性強。
成本管控有效，財務情況穩健。公司費用率不斷優化，2018-2023 年銷售、管理及財務費用率總計從10.0%降至6.3%，毛利率和淨利率分別從51.6%和24.5%提升至58.0%和31.9%。現金流充足，2023 年經營性淨現金流淨額同比增長5.2%至19.2 億元，公司長期借款同比下降31%至11.4 億元。2018 年以來，資產負債率呈下降趨勢，年末資產負債率降至24.7%；現金流量利息保障倍數由9.5 持續增至27.0，公司財務狀況不斷改善。2018-2023 年公司平均融資成本由4.8%降至3.6%，公司國央企優勢明顯。
盈利預測與投資建議：預計未來三年歸母淨利潤複合增長率爲7.6%，考慮公司資產位置優越具備稀缺性，經營持續向好，首次覆蓋給予“持有”評級。
風險提示：經濟增速放緩、物業出租不及預期、辦公樓供給增加等風險。