經營業績基本保持平穩。2023 年，公司實現營業收入人民幣802.2 億元，同比+10.8%；歸母淨利潤人民幣31.85 億元，同比-19.4%。截至2023 年末，公司毛利率和歸母淨利潤分別爲15.28%和3.97%，同比分別-5.17 個百分點和-1.49 個百分點。董事會建議宣派2023 年末期股息每股0.148 港元，連同中期股息，23 年全年派息每股0.380 港元，派息總額約佔核心淨利潤的40%。
合同銷售穩健增長，持續鞏固灣區領先地位。2023 年，公司錄得合同銷售金額人民幣1420.3 億元，同比+13.6%，完成全年合同銷售目標的107.6%，繼續鞏固在大灣區市場領先和廣州市場份額第一的地位。其中，公司在廣州連續三年蟬聯廣州銷售第一，市佔率達到17.2%；深耕北京戰略亦取得明顯進展，全年實現合同銷售額同比上升57.3 倍。
多元化增儲模式精準投資，土儲結構再優化。2023 年，公司通過“6+1”多元化增儲模式於11 座一、二線城市合計新增28 幅土地，總建築面積約爲491萬平方米，並於上海獲得了首個城市更新項目。截至2023 年末，公司擁有總土地儲備約2567 萬平方米，95%分佈在一線城市和二線城市，TOD 項目的總土地儲備達到331 萬平方米，約佔總土地儲備的12.9%。
“商住並舉”戰略深化推進，持續賦能商業發展。截至2023 年末，公司直接持有的商業物業實現租賃收入人民幣4.9 億元，同比+49.7%；持股37.89%的越秀房產基金實現經營收入人民幣20.9 億元，同比+11.4%；持股66.92%的越秀服務全年實現營收人民幣32.2 億元，同比+29.7%，管理規模穩步提升，市場拓展首次突破1000 萬平方米。
增厚財務安全墊，拓展多元融資渠道。截至2023 年12 月31 日，公司現金及現金等價物及監控戶存款總額約爲人民幣461.0 億元，較年初上升31.3%；剔除預收款的資產負債率、淨借貸比率和現金短債比率分別爲67.4%、57.0%和2.01 倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。另一方面，公司全年加權平均借貸成本同比下降34 個點子至3.82%，期末平均借貸成本進一步下降至3.63%。
投資建議：維持“優於大市”評級。我們認爲越秀地產是優質的國資成長標的。考慮到供股融資成功將有助於公司業務佈局走出大灣區及廣州，且未來廣州內城市更新和重點城市的開發業務體量可觀，我們預測公司24 年EPS爲人民幣0.88 元，給予公司24 年8-10 倍PE 估值，對應市值區間爲311-389億港元，對應合理價值區間爲每股7.73-9.66 港元。（本文非特別註明，均爲人民幣計價，1 港元=0.9062 元人民幣）風險提示：市場修復不及預期。