計提減值致主營業務虧損，深化專業化整合。2023 年，公司實現主營業務收入556 億元，同比-27%，其中旅遊綜合業務貢獻收入314 億元，同比+15%；房地產業務貢獻收入242 億元，同比-51%。截至2023 年末，公司歸母淨利潤爲-65 億元，虧損的主要原因在於地產業務收入結轉金額和毛利率較22 年同期下降，對部分項目計提資產減值準備。年內，公司進一步釐清各業務板塊的資產關係和管理邊界，完成超過50 個存量在運營項目的管理重組，推動運營類項目從城市公司剝離至歡樂谷、商管、華服、酒店、旅發等專業化公司集中管理，酒店公司存量房地產業務向房地產公司移交，各事業部承擔資產主體責任、專業化公司承擔運營提升責任，進一步落實專業化整合。
旅遊業務復甦勢頭強勁，錘鍊專業化發展能力。2023 年，公司旗下文旅項目共計接待遊客9365 萬人次，同比+51%。一方面，公司不斷增加優質產品供給，推出特色主題活動，提升淡季經營業績。另一方面，公司強化IP 應用，豐富遊客體驗，如重慶歡樂谷積極探索“IP+”新模式，聯合Smiley、藍精靈、Bingo 等IP 賦能節慶創新。此外，公司穩步推進項目拓展及成熟項目煥新，年內與地方政府就長沙文化旅遊綜合項目一期（親子樂園）達成輕資產輸出協議、北京瑪雅海灘水公園項目施工建設工作有序進行。
地產業務狠抓去化，做優增量。2023 年公司累計實現簽約銷售面積227 萬平方米，簽約銷售金額449 億元，克而瑞行業百強企業2023 年全口徑銷售金額排名中，華僑城從2022 年的第35 名上升至第31 名。一方面，公司採取靈活的銷售策略，狠抓去化，東莞松湖原岸、佛山順德二期、成都信和等項目位列當地或片區商品房銷售榜前三。另一方面，秉持“優中選優”理念，深耕核心區域，年內順利拓展4 個項目，合計新增土地面積38.13 萬平方米，計容建築面積59.87 萬平方米。
強化流動性管理，資本結構再優化。公司堅定貫徹落實“以銷定產”、“以收定投”的管理策略，確保現金流安全穩定。截至2023 年末，公司貨幣資金餘額爲401 億元，佔總資產比例超過10%，對短債覆蓋倍數爲1.63；經營性現金流淨額34 億元，較2022 年的-5.7 億元大幅改善。此外，公司保持融資渠道通暢，加快擴容長期債務，2023 年的平均融資成本爲3.91%，較年初下降32bp，有息負債總額1334 億元。
投資建議：維持“優於大市”評級。考慮到公司2023 年業績壓力充分釋放，後階段隨着文旅行業逐步復甦，我們預測公司2024 年EPS 爲0.07 元，每股淨資產爲7.77 元，給予0.4-0.5 倍PB，對應合理價值區間爲每股3.11-3.89元。風險提示： 行業銷售存在下行風險。