公司2023 年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19 个，总建筑面积324 万方，计划总投资额504 亿元，当年完成投资60 亿元，总完工面积约32 万方。张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过70%，预计于2025 年整体竣工交付。公司全年实现房地产租金收入10.5 亿元，同比+25.78%，截至年末出租房地产总面积为135.3 万方。公司2023 年实现销售面积3.06 万方，销售金额9.55 亿元，同比-9.2%，销售结转收入主要来自办公和车位业态。業績穩健增長，孵投聯動加快產業培育力度，維持“買入”評級張江高科發佈2023 年年報，公司收入利潤平穩增長，租賃業務保持穩健，產業投資力度持續提升。受益於公司較大的物業體量和較快的開發節奏，我們上調2024-2025 並新增2026 年盈利預測，預計公司2024-2026 年歸母淨利潤爲11.25、13.34、14.61 億元（2024-2025 年原值9.46、10.98 億元），對應EPS 爲0.73、0.86、0.94 元，當前股價對應PE 爲27.8、23.5、21.4 倍，維持“買入”評級。
租賃收入帶動營收增長，歸母淨利潤有所提升公司2023 年實現營收20.26 億元，同比+6.24%；實現歸母淨利潤9.48 億元，同比+15.29%；實現經營性現金流淨額-27.85 億元，同比-511.19%。公司營收增長主要由於房產租賃收入同比+25.78%（2022 年同期存在租金減免影響）；歸母淨利潤增長得益於（1）公司完成部分項目的土地增值稅清算而衝減了以前年度多提的土地增值稅，營業稅金及附加減少2.2 億元；（2）公司持有的金融資產公允價值上升金額同比增加；現金流減少主要由於園區開發及存貨投入大幅增加。
項目建設持續推進，出租收入保持提升
公司2023 年處於大體量、快節奏載體開發週期，主要開發建設項目19 個，總建築面積324 萬方，計劃總投資額504 億元，當年完成投資60 億元，總完工面積約32 萬方。張江科學之門外立面幕牆全部完工，整體項目進度超過70%，預計於2025 年整體竣工交付。公司全年實現房地產租金收入10.5 億元，同比+25.78%，截至年末出租房地產總面積爲135.3 萬方。公司2023 年實現銷售面積3.06 萬方，銷售金額9.55 億元，同比-9.2%，銷售結轉收入主要來自辦公和車位業態。
產業培育力度加快，創新孵化卓有成效
公司堅持以通過“直投+基金+孵化”的方式，聚合市場資源助推產業發展，2023年實現投資收益2.06 億元，同比+72.52%，主要由於公司股權處置和金融資產的投資收益同比增加。公司全年直投項目52 個，投資總額38.60 億元，已完成基金認繳11.3 億元，募集設立燧鋒二期基金。公司投資企業發展迅速，藍箭科技、智己汽車發展取得突破，南芯、慧智微、華勤科技、格蘭康希年內完成上市。
風險提示：地產行業銷售下行風險、政策調整導致經營風險、產業投資風險。
