事件:
2024 年3 月28 日，深圳國際發佈2023 年度全年業績公告：
2023 年，公司實現營業收入207.11 億港元，同比增長32.70%，完成歸母淨利潤19.02 億港元，同比增長51.66%。
其中公司2023H2 實現營業收入137.83 億港元，同比增長69.76%，環比增長98.94%；完成歸母淨利潤18.10 億港元，同比增長169.15%。
投資要點:
高速港口構築利潤基礎，物流園轉型升級實現歸母淨利17.46 億港元
2023 年，公司高速及港口業務繼續貢獻穩定收益，上述板塊合計貢獻歸母淨利潤10.92 億港元，爲公司構築利潤基礎。由於2023 年公司物流業務未有REITs 項目出表，使得物流業務實現歸母淨利潤5.32 億港元，同比下降62.69%。而物流園轉型升級業務則爲公司業績做出較大貢獻，該板塊實現歸母淨利潤17.46 億港元，主要系前海住宅項目頤城棲灣裏竣工交付，公司確認收入約55 億港元，實現稅後收益15.63 億港元，同時，按會計準則2023 年無需確認應占聯營公司深圳航空的進一步虧損，最終公司2023 年完成歸母淨利潤19.02 億港元，同比增長51.66%，業績符合我們預期。
物流主業穩步成長，土地改性及REITs 出表持續貢獻利潤彈性作爲中國第八大物流地產商，截至2023 底，公司物流園規劃土地面積超過1,000 萬平方米，當中已獲取經營權的土地面積約908 萬平方米，運營面積約476 萬平方米，公司計劃到2025 年底物流園投營達800 萬平方米，物流業務穩步成長。與此同時，公司以“投建管轉”和“投建融管”的創新型商業模式充分挖掘物流園土地價值，土地改性及REITs 出表持續貢獻利潤彈性。①投建管轉方面，“梅林關”、“前海”、“華南物流園”等地產項目逐年兌現。其中前海項目數年來已先後6 次釋放稅前收益合共約人民幣142.19 億元，助力公司業績穩定增長。在前海項目地產開發進入尾聲之際，2023 年10月底，公司旗下華南物流園土地整備正式落地，公司共獲得10.58 億元的拆遷補償費+10.87 萬平方米留用土地，其中規劃可出售商品住房50.83 萬平方米。根據我們測算，該項目有望爲公司創造稅後收益157.71 億人民幣。②投建融管方面，截至2023 底，深圳國際已有3 個項目完成REITs 出表工作，其中南昌綜合物流港確認歸母淨利潤1.75 億港元；杭州項目二期和合肥肥東項目合計貢獻歸母淨利潤6.57 億港元。目前公司正積極推進杭州項目一期及貴州項目的公募REITs 發行工作，並已取得階段性進展。
持續穩定高股息，低估值提供安全邊際
公司高度重視股東回報，承諾每年核心業務利潤分派比例不低於30%，但公司實際的分紅比例常年維持在50%左右，2018-2022 五年時間共計派息93.83 億港元。2023 年，公司擬每股派息0.40 港元，股息總額爲9.57 億港元，分紅比例達50%。若公司繼續保持50%分紅比例，我們預計公司2024、2025 年股息率分別爲13.22%、13.48%；對應PE 分別爲3.78、3.71 倍，低估值高股息資產的價值回歸路徑清晰。
盈利預測和投資評級我們預計深圳國際2024-2026 年營業收入分別爲165.89 億港元、172.50 億港元與177.89 億港元，歸母淨利潤分別爲38.02 億港元、38.78 億港元與39.68 億港元，對應PE 分別爲3.78、3.71 與3.62 倍，對應股息率分別爲13.22%、13.48%與13.79%。公司掌握優質資產，持續穩定高股息，未來價值回歸路徑清晰，維持“買入”評級。
風險提示華南物流園轉型升級項目進度不及預期風險；REITs出表節奏不及預期風險；匯率波動風險；物流園出租率波動風險；高速公路被分流風險；港股估值體系與A 股存在差異；測算僅供參考，以公司實際披露爲準。