1）非周期业务保持稳健增长，地产关联度降低。2023 年公司更专注于居民和企业的刚性需求，在地产下行的大环境之下，核心业务依旧保持稳健增长，其中物业管理/社区增值/开发商增值服务收入增速分别为+17.5%/+2.3%/-36.2%，收入占比分别为65.5%/24.2%/10.2%，开发商增值业务收入占比同比下滑6.6pct，地产关联度持续降低；社区增值板块中，永续型业务收入占比79.8%，增长迅速，其中团餐业务实现收入4.5 亿元，同比增长26.4%，公共资源管理服务收入1.6 亿元，同比增长44.7%。事件：公司2023 年營收同比+5%，歸母淨利潤同比+5%，派息率40%。
新城悅服務發佈2023 年度業績公告，收入爲54 億元，同比增長4.7%，毛利爲14 億元，同比增長7.5%；毛利率爲26.5%，同比提升0.7pct；歸母淨利潤爲4.5 億元，同比增長5.1%。公司宣派末期股息每股0.205 元，派息率40%。
點評：非週期業務穩健增長，現金流改善，分紅比例提升，股息率具備吸引力。
1）非週期業務保持穩健增長，地產關聯度降低。2023 年公司更專注於居民和企業的剛性需求，在地產下行的大環境之下，核心業務依舊保持穩健增長，其中物業管理/社區增值/開發商增值服務收入增速分別爲+17.5%/+2.3%/-36.2%，收入佔比分別爲65.5%/24.2%/10.2%，開發商增值業務收入佔比同比下滑6.6pct，地產關聯度持續降低；社區增值板塊中，永續型業務收入佔比79.8%，增長迅速，其中團餐業務實現收入4.5 億元，同比增長26.4%，公共資源管理服務收入1.6 億元，同比增長44.7%。
2）在管規模有質量增長，醫院業態發展迅速。截至2023 年末，公司在管項目面積2.2 億平（第三方佔比48.9%），較2022 年末淨增加2540 萬平，年內公司終止管理項目面積約372 萬平，在管項目質量進一步提升；公司在醫院、產業園區、企業總部等領域發力，逐漸成長爲綜合後勤服務企業，截至2023 年末非住宅業態在管面積5037 萬平，佔總在管面積的22.5%，非住宅物業管理收入7.3 億元，同比增加13.8%，佔物業管理收入20.5%；在醫院賽道上，公司精耕細作，服務規模持續提升，在管項目43 個（其中11 個項目實現了團餐+物業協同服務），後勤服務年化合約金額約2 億元，年內新增約6000 萬元，發展迅速。
3）現金流改善，分紅比例提升，股息率具備吸引力。2023 年公司物管/社區增值/開發商增值毛利率爲24.0%/35.7%/20.8%，同比-0.5pct/+3.5pct/-0.4pct，主要由於社區增值服務板塊內部低毛利率的社區便民生活服務，以及住宅裝修服務收入下降，高毛利率的公共資源管理服務增長較快，帶動板塊毛利率上升。
2023 年全年公司實現經營性現金流4.2 億元，較上一年度改善顯著，分紅比例也由上年的33%提升至40%，以2024 年3 月28 日收盤價計算，公司股息率達到10%，具備較強吸引力；作爲輕資產、低槓桿、現金流充沛的服務行業，公司業績增長穩健，未來分紅比例有望進一步提升。
盈利預測、估值與評級：公司非週期性業務發展穩健，毛利率提升，現金流改善明顯，考慮開發商增值業務持續影響，我們調整公司2024-2025 年歸母淨利潤預測至5.5/6.4 億元，新增2026 年預測爲7 億元，對應EPS 分別爲0.63（原0.83）/0.73（原0.92）/0.81 元，PE 爲3.2/2.8/2.5 倍，維持“買入”評級。
風險提示：外拓不及預期，市場競爭加劇致利潤率下滑，地產關聯業務持續影響。
