核心观点

2023 年公司实现营收20.3 亿元，同比增长6.2%，主要得益于实现租赁收入10.5 亿元，同比增长25.8%；实现归母净利润9.5 亿元，同比增长15.3%，业绩增速高于营收增速主要由于完成土增税清算使得税金及附加大幅下降，以及实现投资收益和公允价值的增长。公司在张江区域的建设稳步推进，2023 年完工建面32万方，仍有近268 万方预计在未来三年完工，将支撑地产销售和租赁规模的稳健增长。产业投资有力支撑公司业绩，2023 年投资收益与公允价值变动损益共8.5 亿元，同比增长30.7%，对业绩的贡献比例近90%。

事件

公司发布2023 年报，2023 年实现营业收入20.3 亿元，同比增长6.2%；实现归母净利润9.5 亿元，同比增长15.3%。

简评

租赁收入较快增长，业绩稳步提升。公司2023 年实现营收20.3亿元，同比增长6.2%，主要得益于实现租赁收入10.5 亿元，同比增长25.8%；实现归母净利润9.5 亿元，同比增长15.3%。2023年公司综合毛利率为58.0%，较上年下降4.1 个百分点；业绩增速高于营收增速主要由于：1）年内完成部分项目的土增税清算，冲减了以前年度多提的土增税，税金及附加共1.0 亿元，同比下降68.5%；2）实现投资收益2.1 亿元，同比增长73.1%；实现公允价值变动损益6.5 亿元，同比增长21.4%。

张江区域建设稳步推进，支撑地产主业增长。公司包括集电港、科学之门、西北区域等在内的张江区域建设稳步推进，主要开发建设项目共19 个，总建筑面积324 万方，2023 年完工项目2 个，完工面积32 万方；建面约268 万方的16 个项目预计在未来三年全部完工。随着未来项目的陆续完工入市，公司用于出售和租赁的物业规模将得以扩充，支撑主业稳健增长。

产业投资硕果频出，有力支撑业绩。公司持续发力产业投资，截至2023 年年底累计直投项目共52 个，投资总额38.6 亿元；年内完成基金认缴11.3 亿元。投资企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7 和LS6 分别于2023 年2月和10 月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市；年内公司的16 家主要控股与参股公司共实现净利润9.1 亿元，同比增长59.1%。2023 年公司实现投资收益与公允价值变动损益共8.5 亿元，同比增长30.7%，对业绩的贡献比例近90%。

下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2024-2026 年公司的EPS分别为0.71/0.82/0.92 元（原预测2024-2025 年公司EPS 分别为0.80/0.92 元）。看好张江区域建设的持续推进带给公司主业的规模提升，以及产业投资对业绩的有力支撑，维持买入评级。

风险分析

公司的主要风险在于：

1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。

2）物业出租水平可能不及预期：公司近268 万方的物业计划于三年内逐步竣工交付，若竣工交付节奏不及预期，则公司可供出租物业的规模将受较大影响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租率可能受到不利影响。

3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润。