核心觀點
2023 年公司實現營收10.3 億元，同比增長17.0%；歸母淨利潤9883.5 萬元，同比增長1.9%，業績增速不及營收主因爬坡期項目並表，整體毛利率28.7%，下降11.9 個百分點，以及銷售費用同比提升等。公司深耕滬上穩健運營，截至2023 年底，公司在管項目73 個，其中61 個位於上海；在管面積140 萬平，同比增長6.8%。公司增強回款管理收繳率提升，2023 全年實現經營性淨現金流6.4 億元，同比增長10.6%。
事件
公司發佈2023 年報，2023 年實現營業收入10.3 億元，同比增長17.0%；實現歸母淨利潤9883.5 萬元，同比增長1.9%。
簡評
營收穩中有進，盈利能力有所承壓。公司2023 年實現營業收入10.3 億元，同比增長17.0%；歸母淨利潤9883.5 萬元，同比增長1.9%。歸母淨利潤增速不及營收主要原因在於：（1）盈利能力有所承壓，公司整體毛利率28.7%，較去年同期下降11.9 個百分點，主因本期併購造成爬坡期項目並表。其中租賃業務毛利率26.5%，較去年同期下降16.5 個百分點；物業管理及其他業務毛利率34.5%，增加1.1 個百分點；（2）銷售費用4417.8 萬元，同比增長29.5%，對應銷售費用率4.3%，較去年同期上升0.4 個百分點，主因公司人工成本上升。
深耕滬上佈局核心，規模穩健持續外拓。截至2023 年底，公司在管項目73 個，與去年持平；在管面積約140 萬平，同比增長6.9%。其中承租運營、受託運營、參股運營三大業務模式在管項目分別有42、29、2 個，在管面積分別爲77、52、10 萬平，同比變動分別爲8.5%、8.3%、-16.7%。區域來看，公司深耕滬上，在管項目中61 個位於上海，其餘項目位於北京、杭州、南京三大核心城市。年內公司穩健經營之餘維持外拓步伐，新拓北京“天寧1 號?越界錦園”、 上海“錦和越界蒲匯Space 二期”、上海“錦和越界靜安Space”三個項目。
增強回款管理成效顯著，經營性現金流穩健提升。2023 年公司增強回款管理，收繳率有所提升。截至2023 年末，公司應收賬款7656.5 萬元，同比下降11.6%；全年實現經營性淨現金流6.4 億元，同比提升10.6%。
下調盈利預測，維持目標價及買入評級不變。我們下調公司的盈利預測，2024-2026 年EPS 分別爲0.23/0.26/0.28 元。考慮到消費和經濟復甦，公司項目出租率有望觸底回升，中長期項目爬坡期過後盈利能力仍將向好。我們維持目標價爲8.32 元和買入評級不變。
風險分析
1、國內商業市場復甦不及預期，影響到公司旗下項目出租率及租金收入的提升。國內經濟的整體增長存在一定不確定性，公司的租戶多爲中小租戶，若消費復甦不及預期，則公司旗下項目的出租率與租金提升面臨一定不確定性。
2、新拓展項目可能進展不及預期。公司新拓展項目可能會面臨一些不確定因素，導致施工工程、招商等進度不及預期，對公司業績造成拖累。
3、項目拓展速度可能不及預期以及合約到期風險。公司接洽新項目各異，新拓速度有賴雙方密切磋商。公司部分項目面臨到期，續簽存在不確定性。