事件
2024 年 3 月28 日公司公佈 2023 年度報告。
投資要點
營收利潤穩步增長，毛利率保持穩定
2023 年公司營業收入39.54 億元，同比+14.86%，5 年CAGR 爲2.9%；歸母淨利潤12.6 億元，同比+12.84%，5 年CAGR 爲6.7%。毛利率58.01%，同比+1.48pct；淨利率31.87%，同比-0.58pct。2023 年末公司借款總額15.75 億元，較2022 年下降6.8%。基本每股收益1.25 元，同比+12.84%；加權平均淨資產收益率爲13.53%，同比+0.83pct。分項毛利率來看，公司物業租賃及管理業務營收33.8 億元，同比+6.84%，毛利率爲66.41%，同比-0.12pct；酒店經營業務營收5.7 億元，毛利率8.09%，同比+67.06pct，實現毛利率由負轉正。
分紅比例再度提升，特別分紅回報股東
2023 年度公司擬每股派息0.8 元（分紅比例64%，同比+1pct），特別分紅每股派息0.5 元（將2019-2021 年分紅比提升至63%以上），合計分配預案爲每股1.3 元，較2022 年每股0.7 元大幅增長；2023 年預計派現金額合計爲13.09 億元，派現額佔歸母淨利潤比例爲104%，同比+41pct。以3 月28 日公司收盤價計算，股息率達5.9%。我們認爲，公司本次大幅增加派息超出市場預期，除提升股東回報水平外，也彰顯了公司對自身發展具備穩健性及成長性的信心，後續分紅比例仍將在 64%的基礎上穩步提升。
商城租金漲幅超10%，公寓出租率快速提升
1）寫字樓：23 年租金638 元/平/月，同比+1.8%；出租率95.9%，同比-0.4pct；2）商城：23 年租金1279 元/平/月，同比+10.4%；出租率98.2%，同比-0.6pct；3）公寓：23 年租金370 元/平/月，同比-1.6%；出租率85.9%，同比+12.6pct。2023 年公司寫字樓及商城租金穩步提升，出租率保持高位穩定；公寓在2020 年8 月改造升級後，出租率由2020 年的8.4%快速攀升至2023 年的85.9%，我們看好2024 年公寓的出租率保持增長態勢。
盈利預測與估值
我們認爲，公司資產優質，抗逆性突出，核心競爭力難以複製，保障公司業績穩健增長。公司高分紅+強現金流屬性凸顯，股息率具備優勢。酒店毛利率實現由負轉正+公寓出租率持續提升，有望帶動公司盈利能力再度增強，隨着2024 年宏觀經濟向好，看好公司業績保持穩定增長。
國貿中心整體已於 2017 年 8 月竣工，當前屬於穩定運營期，公司未來收入確定性較高，我們使用DCF 估值法對公司進行估值，以期更好地反應公司估值水平。經過我們測算，公司現值約爲 443 億元，對應每股價值爲 43.98 元/股，公司2024 年 3 月 29 日股價爲 24.19 元/股，折價率爲 45.0%。
綜合考慮公司穩健的運營情況、資產質量、高股息率等特點，以及公司DCF 估值折價率較高，我們認爲公司具備長期配置價值，應當享有估值溢價。我們預計公司 2024-2026 年歸母淨利潤爲 13.0、13.6、14.1 億元，對應 EPS 分別爲1.29、1.35、1.40 元/股。維持“買入”評級。
風險提示
宏觀經濟增速承壓；辦公樓供給增加。