核心觀點
2023 年公司實現營收802 億元，同比增長10.8%，實現歸母淨利潤32 億元，同比下降19.4%，實現核心淨利潤35 億元，同比下降17.5%。公司業績下降主要是由於：1）2023 年實現毛利率15.3%，較上年下降5.2 個百分點；2）2023 年其他虧損13.5 億元，較上年增加15.6 億元，主要來自於蘿崗和陳頭崗項目的資產減值。
2023 年公司實現銷售金額1420 億元，同比增長13.6%，完成全年銷售目標的108%。公司已經連續三年蟬聯廣州銷售額第一，市佔率達到17.2%。2023 年公司新增28 幅土儲，總建面491 萬方。截至2023 年年末，公司擁有總土儲儲備2567 萬方，其中大灣區佔比42%，一二線城市佔比95%，土儲豐厚。
事件
公司發佈2023 年年度業績，實現營收802 億元，同比增長10.8%，實現歸母淨利潤32 億元，同比下降19.4%，實現核心淨利潤35億元，同比下降17.5%。
簡評
受行業下行影響，公司業績下滑。2023 年公司實現營收802 億元，同比增長10.8%，實現歸母淨利潤32 億元，同比下降19.4%，實現核心淨利潤35 億元，同比下降17.5%。公司業績下降主要是由於：1）2023 年實現毛利率15.3%，較上年下降5.2 個百分點；2）2023 年其他虧損13.5 億元，較上年增加15.6 億元，主要來自於蘿崗和陳頭崗項目的資產減值。
銷售超額完成目標，廣州市場蟬聯第一。2023 年公司實現銷售金額1420 億元，同比增長13.6%，完成全年銷售目標的108%。公司繼續深耕大灣區及廣州，兩個區域銷售佔比分別爲50.4%、43.2%，公司已經連續三年蟬聯廣州銷售額第一，市佔率達到17.2%。此外，公司在上海和北京的深耕成效顯著，兩城分別實現銷售額135、79 億元。
精準投資，土儲豐厚。2023 年公司新增28 幅土儲，總建面491萬方，中西部、華東、北方、大灣區分別佔比38%、32%、18%、12%，按獲取方式分，公開市場拿地47%，多元化方式拿地53%。
2023 年公司於杭州新增一個TOD 項目，總面積48 萬方。截至2023年年末，公司擁有總土儲儲備2567 萬方，其中大灣區佔比42%，一二線城市佔比95%，土儲豐厚。
維持買入評級，下調盈利預測目標價至13.84 港元。我們預測2024-2026 年公司核心EPS 分別爲0.90/0.95/1.02 元（原預測2024-2025 年爲1.20/1.31 元）。公司銷售穩步增長，並於核心城市積極拓儲，優質的土儲佈局以及公司作爲實力國企的品牌優勢充分保障了未來銷售增長的可持續性，同時2021 年下半年以來，土拍市場利潤率提升，充分的資產減值爲未來的業績增長釋放空間，公司未來業績增長具有堅實基礎。維持買入評級，參考可比公司平均1x 的市淨率，下調目標價至13.84 港元。
風險提示：1）業績方面，由於市場下行，導致存貨減值壓力增大，有可能會持續在業績中體現。2）經營方面，當前市場復甦的持續性有待檢驗，公司始終保持較高的拿地強度，如果市場再次下行，有可能會導致拿地時的預期價格無法實現，從而進一步影響後續業績，並對現金流造成壓力。3）公司TOD 模式的全國化拓展，可能受到各地市場較高競爭壁壘的影響而受阻，且當前部分城市地鐵建設放緩，可能對公司項目拓展產生一定影響。 4）公司供股完成後總股本增加，短期內EPS 將被稀釋。