事件：中國國貿公佈2023 年年度報告，全年實現營業收入39.5 億元，同比+14.86%；實現歸母淨利潤12.6 億元，同比+12.8%。
收入&歸母淨利雙位數增長，盈利能力再創新高。公司2023 年全年實現營收39.5 億元（yoy+14.86%），實現歸母淨利潤12.6 億元（yoy+12.8%），其中物業租賃及管理業務實現營收33.8 億元（yoy+7.25%），酒店經營業務實現營收5.7 億元（yoy+107.4%），實現強勢恢復。盈利能力方面：公司2023 年實現毛利率58.0%（yoy+1.47pct），盈利能力持續提高。
整體持有型物業租金增長，出租率維持高位，收入來源具備韌性。租金方面：公司2023 年寫字樓平均租金638 元/㎡/月（yoy+1.8%）；商城平均租金1279 元/㎡/月（yoy+10.4%）；公寓平均租金370 元/㎡/月（yoy-1.6%），公司整體持有型物業租金實現正向增長。出租率方面：公司2023 年寫字樓平均出租率95.9%；商城平均出租率98.2%；公寓平均出租率85.9%，出租率整體維持高位，結合租金水平的增長，公司未來收入來源具備較強韌性。
公司負債指標持續優化，負債結構安全穩健。負債結構方面：公司2023 年資產負債率較去年低位（28.68%）進一步優化至24.67%；EBITDA 全部債務比因期內償還了5.1 億長期貸款，而較去年（0.98）提升至1.37 的安全區間；利息保障倍數因良好的經營情況，而較去年（16.62）提升至24.61，償債能力進一步提升。
超預期分紅，配置價值凸顯。2023 年年度，公司擬向全體股東每10 股派發現金紅利8 元（含稅），另外公司擬向全體股東每10 股特別派發現金紅利5 元（含稅）。2023 年年度公司現金分紅佔比爲64%，特別現金分紅佔比爲40%，兩項合計現金分紅佔比爲104%。公司疊加額外派息後的分紅比例超100%，體現公司對股東回報的重視，長期看來，公司配製價值凸顯。
盈利預測與估值：公司規模與盈利再創新高，且收入來源具備較強韌性，負債結構安全穩健，超預期的分紅凸顯了配置的價值。我們預計公司24-26 年營業收入分別爲39.6、41.6、44.2 億元,歸母淨利12.0、12.5、13.4 億元，對應PE 分別爲18.4、17.7、16.5 倍，首次覆蓋給予“推薦”評級。
風險提示：出租率下滑；租金收繳率下降；宏觀政策不及預期。