公司2023 年营收同比降低35.6%主要是由于公司2023 上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023 年4 月起房地产公司不再纳入合并报表范围。若剔除房地产相关业务，2023 年物业服务业务实现营收10.6亿元，同比增长8.0%；文体运营业务实现营收3.2 亿元，同比大幅增长36.4%。利润方面：分业务看，2023 全年物业服务毛利率为16.9%，同比提升3.0pct；文体运营毛利率为31.9%，同比下降4.7pct。公司2023年第四季度毛利率为27.3%，环比第三季度提升5.7pct。公司第四季度实现归母净利润1292 万元，环比第三季度扭亏为盈。截至2023 年末，公司一年内到期非流动负债为11.3 亿元，环比三季度末的20.2 亿元大幅减少8.9 亿元。我们认为公司2024 年利息费用有望逐步缩减，叠加主营业务的高速增长和利润率的稳步提升，业绩有望扭亏为盈。投資要點
事件：公司發佈2023 年年報。2023 全年實現營收32.7 億元，同比下降35.6%；歸母淨利潤-6296 萬元較上年同期減虧。業績符合預期。
核心業務收入高速增長，四季度毛利率環比提升，未來有望扭虧爲盈。
公司2023 年營收同比降低35.6%主要是由於公司2023 上半年將持有的涉房業務相關資產及負債與珠實集團、珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換，2023 年4 月起房地產公司不再納入合併報表範圍。若剔除房地產相關業務，2023 年物業服務業務實現營收10.6億元，同比增長8.0%；文體運營業務實現營收3.2 億元，同比大幅增長36.4%。利潤方面：分業務看，2023 全年物業服務毛利率爲16.9%，同比提升3.0pct；文體運營毛利率爲31.9%，同比下降4.7pct。公司2023年第四季度毛利率爲27.3%，環比第三季度提升5.7pct。公司第四季度實現歸母淨利潤1292 萬元，環比第三季度扭虧爲盈。截至2023 年末，公司一年內到期非流動負債爲11.3 億元，環比三季度末的20.2 億元大幅減少8.9 億元。我們認爲公司2024 年利息費用有望逐步縮減，疊加主營業務的高速增長和利潤率的穩步提升，業績有望扭虧爲盈。
在管項目業態多元，城服板塊先發優勢顯著。截至2023 年末，珠江城服在管項目共計371 個（住宅148 個、非住198 個、體育場館25 個），在管面積共計3599.2 萬方（其中體育場館面積爲308.3 萬方）。非住項目中涵蓋酒店、商寫、公共設施、工業園、政府辦公樓等多個業態。城市服務方面：公司2023 年成功拓展文體項目5 個，目前在營項目達25個。2023 年舉辦大型演藝活動88 場次，參與人數超65 萬人次；全年舉辦318 場大型體育賽事活動，其中國際級4 場，國家級37 場，省級58場。公司先發優勢明顯，在以委託運營和公私合營（PPP）模式參與場館建設以及管理運營服務方面擁有極大優勢和豐富經驗，是國內目前唯一成功全賽事鏈的公司。由於體育場館項目運營期平均在15-17 年，最高30 年，公司此塊業務現金流穩定，可持續發展能力強。
加強集團協同，乘城中村政策之風，業務擴張可期。作爲公司大股東，珠實集團已成爲廣州市最大國有住房租賃平台和城市更新國有土地整備平台。珠江股份重組後通過加強與珠實集團的協同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機會承接大量母公司及兄弟單位項目的物業服務和文體運營業務，助力在管規模進一步擴張。
盈利預測：公司完成資產重組後順利實現從“地產”向“城市服務+文體運營”的戰略轉型，收入高速增長，利潤率穩步提升。我們維持公司2024/2025 年的歸母淨利潤預測爲0.82/0.95 億元，預計2026 年歸母淨利潤爲1.05 億元。對應的EPS 爲0.10/0.11/0.12 元，對應的PE 爲30.7X/26.7X/24.0X，維持“買入”評級。
風險提示：城中村改造政策落地不及預期；房地產市場景氣度超預期下行；市場化外拓不及預期。
