我们参加了领展房地产投资信托基金安排的静默期前分析师简报会，会中讨论了最新的市场动态及其投资组合的运营表现：

香港零售组合保持稳定。截至2023 年12 月，香港零售物业出租率维持在97.6%高位（2023 年9 月：98.0%），平均租金为每月每平方呎64.8 港元。

2023 年4-12 月，整体租户销售额同比增1.3%，当中餐饮及一般零售同比上升5.9%及3.3%，而超级市场则跌6.0%，期内续租租金录得中至高单位数增长，租售比约为12.5%。公司表示最近部份连锁店商户结业（如U-购及大昌食品）占香港组合面积不足1%，而北上消费之影响仍有待观察。

香港以外组合出租率维持高位。截至2023 年12 月，澳洲及新加坡零售出租率分别达99.4%及98.3%（2023 年9 月：98.1%及99.3%），当中餐饮业租户表现较佳，访客流量也恢复到疫情前水平。另外，境外写字楼组合平均出租率环比上升0.3 个百分点至95.4%（2023 年9 月：95.1%）。中国内地零售出租率为92.2%，2023 年4 季度租户销售同比上升>50%，而2024年春节期间销售也达到疫情前相若水平。

审慎管理资本。领展预料高息环境持续，在2024/25 财年之前没有再融资需求。截至 9 月 30 日，平均借贷成本维持在3.74%，而公司约有70%的债务采用固定利率或己对冲，算及七宝万科广场50%股权收购后其净负债比例约为20.4%。同时，鉴于其交易收益率与现时融资成本之间仍有差距，公司于2024 年1 季度动用了约9 亿港元回购约2 千4 百万单位。

维持买入评级。虽然2024 财年整体派息仍会受去年供股之摊薄影响而有所下跌，但我们认为领展2024 财年前三季度的表现大致保持稳定，我们预计其租金可录得温和增长以抵销利息上升之影响。同时，该股现时预测股息率达7.7%，较美国10 年国债息率高约350 点子（长期平均：~170 点子），相信股价已充分反映对零售及利率不确定性之忧虑。我们维持目标价48.70 港元和买入评级。