核心觀點
中海物業2023 年實現營業收入130.5 億元，同比增長19.7%；歸母淨利潤13.4 億元，同比增長22.8%。公司當期歸母淨利潤增速大於營收主要因爲：1）毛利率較上年同期小幅提升0.08 個百分點至15.94%；2）成本管控得力，銷售管理費用率較上年同期下降0.8 個百分點至3.0%。2023 年公司實現在管面積4.0 億平，同比增長25.4%；新籤合約金額70.2 億元，同比增長57.0%，基礎物管毛利率上升1.6 個百分點至15.0%。
事件
中海物業公佈2023 年年度業績，2023 年實現營收130.5 億元，同比增長19.7%；歸母淨利潤13.4 億元，同比增長22.8%。
簡評
業績表現良好，降本增效得力。2023 年公司實現營業收入130.5億元，同比增長19.7%；歸母淨利潤13.4 億元，同比增長22.8%。
公司當期歸母淨利潤增速大於營收主因：1）綜合毛利率較上年同期小幅提升0.08 個百分點至15.94%；2）成本管控得力，銷售管理費用率較上年同期下降0.7 個百分點至3.0%。
基礎物管毛利率穩步提升，新籤合約金額同比高增。2023 年公司實現在管面積4.0 億平，同比增長25.4%；新籤合約金額70.2 億元，同比增長57.0%；基礎物管毛利率上升1.6 個百分點至15.0%。
在管面積中，來自關聯方及第三方外拓佔比分別爲59.5%/40.5%，第三方在管面積同比增長54.7%至1.6 億平。邊際變化上看，新增8120 萬平在管面積中關聯方及第三方外拓佔比別爲29.4%/70.6%，公司積極外拓，向在管面積內生和外拓1：1 戰略目標持續發力。
業主增值服務增速達71%，盈利能力略有承壓。2023 年公司增值服務營收34.4 億港元，同比增長33.7%，收入佔比提升2.8 個百分點至26.3%，毛利率下降4.9 個百分點至18.0%。其中住戶/非住戶增值服務收入12.9/21.4 億元，同比增長70.9%/18.3%，毛利率26.1%/13.1%，下降3.3/12.3 個百分點，毛利3.4/2.8 億元。
下調盈利預測，維持買入評級。我們預測公司2024-2026 年EPS分別爲0.50/0.59/0.69 元（原預測2024-2025 年爲0.57/0.72 元）。
考慮到公司居於物企第一梯隊，未來仍有望保持較高增長，給予公司行業可比公司2024 年平均14X 的PE 估值水平，對應目標價7.49 港元（原目標價爲13.53 港元）。維持買入評級。
風險分析
1、業務拓展與增值服務不及預期。受到疫情、經濟下行、房地產市場下行、市場競爭加劇的多重影響，公司業務拓展與社區增值服務的不確定性增強，發展存在不及預期的風險。從敏感性分析來看，若樂觀預計物管行業市場空間增速保持在10%，考慮到公司仍然具備頭部優勢，則公司營收增速將超預期達到24.5%左右，考慮到物管業務具備規模效應，歸母淨利增速有望達到30%以上；中性行業增速爲5%假設下，預計營收和利潤增速分別爲19.6%和21.4%，悲觀行業增速爲-5%增速假設下，預計營收和利潤增速分別爲8.8%和6.1%。
2、盈利能力下行風險。物管市場競爭愈發激烈，可能影響公司市拓規模和項目的利潤率水平，毛利率可能承壓。同時人工成本剛性上升，物業費動態提價機制形成緩慢，公司單盤盈利能力面臨下行風險。
3、壞賬風險增加。公司應收款科目增加，受房地產行業下行週期影響，關聯房企對公司的支持可能減弱，拉長應收賬款的回收週期。