2H23 年業績低於市場預期
公司公佈2023 年度業績：營收同比增長20%至130.5 億元，歸母淨利潤同比增長23%至13.4 億元，低於彭博一致預期11%，增速較1H23 明顯放緩，主要系2023 年下半年增值服務受環境衝擊明顯。公司維持原有派息政策，全年派息率32%，對應股息收益率3.2%。
基礎物管業務穩健，經營效率亦有所提升。2023 年末公司在管面積同比增長25%至4.02 億平米，全年新拓合約面積1.09 億平米、同比增長33%。
2023 年包乾制項目的基礎物管毛利率同比提升2.1 個百分點至12.7%，主要系公司加大分包力度優化人力結構、經營效率提升及2022 年防控額外成本等因素所致；全年銷管費絕對額同比下降3%，費用管控持續兌現成效。
增值服務受到環境衝擊，下半年收入利潤承壓。2023 年公司住戶與非住戶增值服務收入同比增長71%和18%，但受市場環境及業務結構變化影響（住戶增值服務中社區零售、採購等低毛利業務佔比提升，非住戶增值服務中低毛利工程業務佔比提升），住戶及非住戶增值服務的毛利潤同比則分別增長16%和下跌6%（其中2H23 毛利潤同比分別下降14%和27%）。
發展趨勢
物管壓艙石業務料持續穩健增長，增值服務表現料與環境掛鉤。公司在物管領域具備核心競爭力，外拓規模過去多年維持快速增長（2018-23 年複合增速68%），2023 年新拓面積1.09 億平方米、對應單年合同額超過20 億元，公司目標2024 年外拓量化指標不低於2023 年。對比公司2023 年底在管面積4.02 億平米、物管板塊收入94.1 億元、再綜合考慮集團內資源支持（2023 年來自中海系新交付面積2,370 萬方），我們預計物管板塊將延續穩健增長。2023 年公司物管以外業務收入佔比28%、毛利潤佔比32%，其中交付前服務、查驗及顧問諮詢等發展情況料與經濟地產環境掛鉤。
內部管理提效進程料將延續，外部股東回報政策動向需關注。內部管理方面，公司指引將延續提質增效工作思路，關注技術進步優化成本的同時持續壓降總部費用，維持淨利潤率不低於10%。外部股東回報方面，隨着成長逐步換軌，2023 年主要可比公司平均派息比例提升12ppt 至52%，中海物業當前指引派息率不低於30%，建議投資人持續關注公司在企業成長與股東回報之間的綜合權衡。
盈利預測與估值
我們下調公司2024 和2025 年歸母淨利潤15%和16%至15.8 億元和18.2億元（同比增長18%和15%），主要考慮到公司持續面臨的市場環境挑戰。
維持跑贏行業評級，下調目標價22%至6.0 港元（對應11 倍2024 年市盈率，隱含33%上行空間），公司當前交易於8.3 倍2024 年市盈率。
風險
第三方項目外拓進展及利潤率不及預期，增值服務業務進展不及預期。