23 年營收同比+20%，歸母淨利潤同比+23%、低於市場預期。2023 年，公司實現營業收入130.5億元，同比+19.7%；毛利潤20.7 億元，同比+19.3%；歸母淨利潤13.4 億元，同比+22.8%，低於市場預期；基本每股收益0.41 元，同比+22.8%；毛利率和歸母淨利率爲15.9%和10.4%，同比分別持平和+0.3pct；ROE 爲36.8%，同比-2.2pct。公司業績穩步增長，主要源於：1）公司在管項目及在管面積的穩定增長；2）毛利率保持穩定；3）非住戶及住戶增值服務的持續增長。此外，公司擬每股派發末期股息8.5 港仙，全年合計派息14 港仙，對應分紅比例31%。
23 年在管面積同比+25%，新增外拓同比+33%。2023 年末，公司在管面積達4.02 億平，同比+25.4%；2023 年，公司新增管理面積8,120 萬平，同比+35%，其中，來自關聯方、第三方佔比分別爲29.4%、70.6%；住宅、非住宅分別佔比47.8%、52.2%；新增合同額70.2 億元，同比+35%，來自關聯方、第三方佔比分別爲43%、57%。至23 年末，公司在管面積中：1）關聯方、第三方分別佔比59.5%、40.5%，第三方佔比較23 年末提升7.7pct；2）包乾制、酬金制分別佔比83.3%、16.7%；3）住宅、非住宅分別佔比69.9%、30.1%。2023 年，新增外拓合約面積1.09 億平，同比+32.8%，其中，1）住宅/產業園/商寫/其他分別佔比38.8%/40.6%/8.4%/12.2%；2）中標項目來源中， 企業/事業單位/共建物業/中小開發商/業委會/政企合資及平台公司分別佔比42.7%/19.3%/15.1%/11.8%/8.5%/2.6%。
物管服務毛利率持續提升，住戶增值服務高增。2023 年，公司物業管理服務、非住戶增值服務、住戶增值服務、停車位買賣服務分別實現營收94.15、21.45、12.9、2.0 億元，分別同比+16.0%、+18.3%、+70.9%、-6.6%，分別佔比74.5%、16.6%、6.9%、2.0%，物業管理服務、非住戶增值服務、住戶增值服務的毛利率分別爲15.0%、13.1%、26.1%，分別同比+1.6、-3.3、-12.3pct；物業管理服務中，包乾制毛利率爲12.7%，同比+2.1pct。物業服務毛利率提升源於：公司加大分包力度及優化人力結構，提升人均效能。住戶增值服務毛利率下降，主要源於：毛利率較低的零售、社區團購等業務佔比提升、完善社區服務體系涉及的額外成本提升。非住戶增值服務中，工程服務、交付前服務、銷項查驗、顧問諮詢收入分別同比+48.3%、-9.0%、+8.8%、-12.6%；住戶增值服務中，社區資產經營服務、居家生活服務及商業服務運營收入分別同比+37.1%、+110.8%。此外，公司積極擴展城市服務、寫字樓、醫院、商業中心、政府機構等豐富業態，全業態積極擴張。
投資分析意見：業績增速略有放緩，但擴張仍保持積極，維持“買入”評級。中海物業背靠中海地產，至23 年末，公司在管面積達4.0 億平米，同比+25%，管理規模穩步提升。此外，中海項目佈局三大都市圈、一二線核心城市，物業費提價能力相對較強，中長期利潤率更加穩定，增值服務潛力較大。考慮到行業下行，我們下調公司2024-25 年歸母淨利潤預測至16.7、20.6 億元（原預測值爲21.5、27.7 億港元，公司23 年報表由港幣調整至人民幣），並引入26 年歸母淨利潤預測25.4 億元，現價對應24 年PE 爲8.0X（可比公司24 年PE 均值11.1X），維持“買入”評級。
風險提示：增值服務拓展不及預期，人工成本超預期上升致利潤率下行，第三方外拓不及預期。