營收穩健、業績低於預期，已售未結資源豐富、未來結算確定性強。越秀地產公佈2023 年業績公告，2023 年公司實現營業收入802.2 億元，同比+10.8%；毛利122.6 億元，同比-17.2%；歸母淨利潤31.9 億元，同比-19.4%；核心淨利潤34.9 億元，同比-17.5%；每股盈利0.85 元，同比-28.4%。
公司營收增長穩健，但利潤有所下滑，低於市場預期。業績下滑主要源於：1）公司23 年綜合毛利率15.3%，同比-5.1pct；2）23 年其他經營淨收益-13.5 億元，主要包括投資物業重估淨跌值15.0億元。此外，公司23 年三項費率（財務、銷售、管理費用）4.9%，同比-0.7pct；所得稅31.5 億元，同比-33%，推動公司23 年淨利率5.7%，同比-2.8pct。截至23 年末，公司已售未入賬銷售金額1,993 億元，較年初+11%，是當期營收的2.5 倍，未來結算確定性強。公司全年每股派息0.347元，同比-36.6%，派息比率是核心利潤的40%。
銷售逆勢增長，投資聚焦核心一二線城市，24 年計劃銷售額同比+4%。公司公告，公司2023 年實現銷售金額1,420 億元，同比+13.6%，完成全年銷售目標1320 億元的107.6%；銷售面積445萬方，同比+7.5%；根據克而瑞數據，公司23 年行業排名提升至第12 位，較22 年末繼續提升4名。從區域佈局看，公司大灣區、華東、中西部銷售額佔比分別爲51%、26%、14%。24 年公司提出銷售目標1,470 億元，同比+3.5%，彰顯發展信心。公司投資積極，2023 年公司在11 個城市新增28 幅地塊，拿地面積490.9 萬方，同比-29.4%，拿地銷售面積比110%，全部佈局在一二線城市；公司堅持六位一體多元拿地，多元化拿地佔比53%。公司可售資源豐富，23 年末土儲規模2,567 萬方，佈局在29 個城市；土儲中一線、二線、三四線佔比分別爲44%、51%、5%；TOD、城市運營、國企合作、勾地佔比分別爲13%、12%、16%、8%。
綠檔國企，融資成本新低，積極擴張中保持財務穩健。公司公告，2023 年，公司有息負債1,044億元，同比增長18%；公司剔除預收後資產負債率67.4%、淨負債率57.0%，現金短債比2.0 倍，穩居三道紅線綠檔；公司23 年完成供股融資，募資淨額83 億港元，發行境內公司債69 億元、人民幣自貿區債34 億元；公司整體平均融資成本3.82%，同比下降34bps。
投資分析意見：業績回落、銷售逆增，財務表現穩健，維持“買入”評級。越秀地產前兩大股東均爲國資背景，廣州地鐵戰略入股後，公司實現“軌交+物業”新戰略發展，資源稟賦優勢明顯。公司六位一體、多元投資，TOD、城市運營拿地已嶄露頭角。考慮到公司結算規模放緩，同時利潤率仍有壓力，我們下調24-25 年歸母淨利潤預測爲32.0、35.4 億元（原預測爲47.0、56.3 億元），新增26 年預測39.1 億元，當前價格對應24/25PE 爲4.6/4.2X（可比公司24 年PE 均值5.8X），維持“買入”評級。
風險提示：房地產調控政策超預期收緊，市場銷售去化率不及預期。