物管主业内生增长稳健，利润率略微承压。公司2023 年整体营收实现稳健增长（156.3亿，+20.0%），达成年初156 亿的收入指引，物管、资管分部协同发展。截至2023 年末公司管理面积3.45 亿平（+10.7%），规模持续上行；叠加收购标的投后整合提供增量（4家收购标的2023 年贡献营收14.2 亿）、增值服务的稳步发展，公司物管分部全年营收增长稳健（147.6 亿，+18.0%），其中基础物管/平台增值/专业增值服务营收分别同比+20.4%/+1.4%/+10.2%。商业运营规模提升叠加上年减租带来的较低基数，2023 年公司资管分部实现营收7.0 亿（+50.1%）。毛利率有所承压，住宅/非住业态受市场竞争加剧等影响，基础物管毛利率分别同比-1.2/-1.0pct 至7.9%/9.1%，公司整体基础物管毛利率同比下降1.0pct 至8.8%，即使增值服务盈利性提升对其有所对冲，公司基础物管分部整体毛利率仍有下行（-0.6pct 至10.0%）；尽管高毛利资管收入占比提升对综合毛利率有所拉动，公司全年综合毛利率仍同比微降0.3pct 至11.6%。有息负债下降导致财务费用减少，税费比例有所下降，公司最终实现归母净利润7.4 亿（+24.0%），扣非归母净利润6.6 亿（+32.1%），主业内生稳健增长之外，上年的收并购与租金减免贡献较高业绩增速。事件描述
公司2023 年實現營收156.3 億（+20.0%），歸母淨利潤7.4 億（+24.0%），扣非歸母淨利潤6.6 億（+32.1%）。
事件評論
物管主業內生增長穩健，利潤率略微承壓。公司2023 年整體營收實現穩健增長（156.3億，+20.0%），達成年初156 億的收入指引，物管、資管分部協同發展。截至2023 年末公司管理面積3.45 億平（+10.7%），規模持續上行；疊加收購標的投後整合提供增量（4家收購標的2023 年貢獻營收14.2 億）、增值服務的穩步發展，公司物管分部全年營收增長穩健（147.6 億，+18.0%），其中基礎物管/平台增值/專業增值服務營收分別同比+20.4%/+1.4%/+10.2%。商業運營規模提升疊加上年減租帶來的較低基數，2023 年公司資管分部實現營收7.0 億（+50.1%）。毛利率有所承壓，住宅/非住業態受市場競爭加劇等影響，基礎物管毛利率分別同比-1.2/-1.0pct 至7.9%/9.1%，公司整體基礎物管毛利率同比下降1.0pct 至8.8%，即使增值服務盈利性提升對其有所對沖，公司基礎物管分部整體毛利率仍有下行（-0.6pct 至10.0%）；儘管高毛利資管收入佔比提升對綜合毛利率有所拉動，公司全年綜合毛利率仍同比微降0.3pct 至11.6%。有息負債下降導致財務費用減少，稅費比例有所下降，公司最終實現歸母淨利潤7.4 億（+24.0%），扣非歸母淨利潤6.6 億（+32.1%），主業內生穩健增長之外，上年的收併購與租金減免貢獻較高業績增速。
新籤合同金額穩步增長，非住優勢地位鞏固。截至2023 年末，公司在管規模3.45 億平，其中住宅/非住規模佔比分別爲38.1%/61.9%。公司新籤年度合同額40.4 億（+22.0%），其中非住業態新籤同比+28.7%，高校、金融等優勢業態增速較高，非住優勢地位持續鞏固。第三方拓展仍爲絕對主力（佔新籤年度合同額的87.5%），且千萬級以上項目佔比過半。多路徑並進持續拓展，總對總、合資合作模式均有建樹；投後整合得力，4 家收購標的新籤年度合同額1.93 億元。深耕核心區域，收入前五優勢區域營收佔比54.2%。
現金流明顯改善，分紅比例穩步提升。主動調結構實現優質增長，企業商城主動放棄低毛利業務，專業增值服務也穩中向好，招商商管管理規模也穩步提升。前期輕重分離帶來的有息負債與財務費用下降，以及收併購投後整合效果已經在報表正向反饋。現金流改善明顯，經營性現金流淨流入18.2 億（+82.5%）；加強應收賬款管理，應收賬款同比下降，在手現金同比+37.3%至43.5 億。主動調增分紅比例，2023 年分紅佔比24.5%（2021/2022年分別爲20.7%/21.4%），並規劃2024-2026 年現金分紅比例均不低於25%。考慮公司較充裕在手現金，後續收併購與提升分紅比例值得期待。
積極市拓主業穩健增長，有息負債下降將進一步提振盈利。母公司支持之外，公司積極市拓，非住優勢持續強化，物管主業有望穩健增長，今年有息負債將進一步下降，繼續提振盈利；重視現金流管控，充裕在手現金爲後續發展提供隱性期權。預計2024-2026 年歸母淨利爲8.7/10.1/11.7 億元，對應估值爲13.0/11.2/9.7X，維持“買入”評級。
風險提示
1、公司物管利潤率修復進度不及預期；
2、輕重分離進度不及預期。
