事项：

公司发布2023 年年报，2023 年实现收入1344.3 亿元，同比增长35%；归母净利润50.3 亿元，同比增长2%，以股代息每股分红1.3 港元。

平安观点：

收入利润双增长，销售表现韧性十足。行业调整期公司收入、归母净利润双双实现正增长，2023 年分别同比增长35%、2%；但归母净利润增速不及收入，主要系结算毛利率下滑（2023 年毛利率11.1%，同比下滑4.2pct）、合联营公司业绩贡献减少、少数股东损益增加。2023 年全口径销售额同比增长11.7%，销售增速位居主流房企前列；销售回款率98%，维持较高水平；进驻的70 余个城市中，46 城进入当地销售榜单TOP10。

土储结构健康，历史包袱轻，项目流速好。根据中指（公开市场拿地）及克而瑞（全口径销售）数据，公司2023 年在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为45.6%、59.7%，均位居50 强房企TOP1。2023年公司新增78 宗土地，全口径拿地金额1169 亿元，全口径拿地货值2180亿元，拿地权益比（货值口径）73%；截至2023 年，公司土储货值2668亿元，其中一二线占比84%，2022 年以来新获取项目占比7 成；年内达售的推货去化率71%，保持良好去化率。

财务与资产结构优势强化，高分红回报股东。公司 “三道红线”指标持续优化，剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为61.6%、33.6%、4.7 倍。存货及货币资金合计占总资产比重76%；平均融资成本3.75%，较2022 年末下降58bp，年内新增银行借款平均利率仅2.2%，融资优势持续凸显。2023 年年度每股分红1.3 港元，分红率52%，股息率10%（按2024 年3 月21 日建发国际集团收盘价计），慷慨回报股东。

投资建议：公司背靠厦门国企建发集团，大股东支持与市场化经营机制下逆境突围，依靠精细化产品定位与聚焦区域布局销售表现优于同业，多元化融资工具加持下积极拿地扩储，有望在行业洗牌中进一步扩大市场份额；考虑短期毛利率或将持续承压，资产减值压力仍存，我们下调公司2024-2025 年EPS 预测，分别为2.70 元（原为3.52 元）、2.73 元（原为4.17 元），新增2026 年EPS 预测2.75 元，当前股价对应PE 分别为4.7 倍、4.7 倍、4.6 倍，维持“推荐”评级。

风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。