來源：鳳凰網財經啟陽路4號
「不知道朱總理怎麼看住宅市場？」
1997年11月，朱鎔基總理到深圳調研，王石作為企業家代表參加總理座談會並彙報工作。機智的王石選擇的題目不是房地產，而是「分税制前後對企業的影響」，這也是朱鎔基1993年力推的改革。朱鎔基聽得饒有興致，受此鼓舞，王石提了上述問題。
片刻沉默，朱鎔基反問：「如果取消福利房分配製，房地產行業能成為支柱產業嗎？」王石直接答道：「不能。」朱鎔基再反問：「如果金融市場開放，房地產行業還不能成為支柱產業嗎？」王石再次否定。朱鎔基又問：「消費信貸放開，還不行？」王石字斟句酌：「兩年內不行。」
這時，朱鎔基斬釘截鐵地説道：「我兩年內一定把住宅行業促成支柱產業。」看到朱鎔基如此堅決，王石答道：「既然總理説行，就一定能行。」
歷數中國樓市這40年，房地產市場歷經房改萌芽、黃金時代到白銀時代，結束了40年的福利分房，迎來了市場化的20年。房地產增加值佔GDP的比重從1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。這40年，樓市經歷一輪輪調控的「洗禮」，摸着石頭過河，房地產市場逐漸找到了定位，確定了「房住不炒」的時代命題。
這40年，多少地產商出場，造就了多少暴富神話，又有多少地產商離場，落得兩手空空，曲折離奇，集結成一首跌宕起伏的交響樂。
前奏——「膽子更大一點，步子更快一點」
古語云：土地生萬物。
1998年，一份「房改」綱領性文件出臺，實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，房地產市場化新時代開啟。此後，城市化狂飆突進，高樓林立，如雨後春筍，地產商風起雲湧。
而這份文件的出臺醖釀了足足20年，可謂一波三折。
1978年，農民出身、17歲未穿過鞋的楊國強迎來了轉機。在哥哥楊國華的幫助下，進了房管所當施工員，做了一名普通的泥瓦匠，學習如何蓋房子，為日後創立碧桂園埋下了伏筆。為了感念哥哥當年的提攜之恩，成名之後的楊國強還捐資創辦了「國華紀念中學」。
「遍地茅草屋、到處棚户房」是當時多數人的生活寫照。
1978年以前，住房由政府統一建設和分配，供給效率低。官方1977年底統計，全國190個城市人均居住面積僅為3.6平方米，而2016年，城鎮人均住房面積達36.6平方米。
針對全國普遍住房困難問題，這一年鄧小平提出，「解決住房問題，能不能路子寬些。」此後，鄧小平多次發表關於房地產的講話，拉開了房地產市場改革的序幕。
當時「住房商品化」仍是一個敏感問題，商品房市場悄然啟動，包括試點售房、提租補貼、出售公房等，然而，最終都失敗了。
在內地房地產市場改革發軔之際，香港房地產早已風生水起，地產商開始把目光投向了內地市場，併成為日後內地房產大講壇的座上賓和房地產起步發展的帶路人。香港「土地爺」霍英東則開了投資內地的先河，在改革開放前沿陣地的廣州，建設了第一家中外合資五星級賓館-廣州白天鵝賓館。白天鵝開業後人山人海，據説，開放首日，大堂撿到幾籮筐擠掉的鞋子，廁所共用掉了400卷廁紙。話説，鄧小平還對白天鵝的法國麪包念念不忘，1985年那次蒞臨白天鵝，還專門掏錢買了法國麪包帶回去。
在霍英東建白天鵝的同年，住建部的前身國家城市建設總局誕生，並主導了1979年的四城售房試點。1982年，新一輪售房試點配套「三三」制等補貼售房政策推出，到1985年底，試點推廣到全國160個城市和300個縣鎮。雖然試點卓有成效，但大量補貼增加了地方政府和職工單位的負擔，遭到了他們的強烈反對，1985年補貼售房被取消。
在房地產「商品化」試水同時，一批批國有地產商應運而生，比如招商蛇口、中海、中房集團、華遠等。中房集團成立於1981年，是中國最早成立的房地產企業，也是當時最大的房企。中房誕生前，中國城鎮多數是‘自建房’，包括單位自建房和個人自建房，後來又發展為聯建模式，統建辦模式。中房把統建辦模式提升到住房開發企業模式，把單位自建變成‘綜合開發、配套建設’，再把它賣給單位，單位再租賃給職工。中房集團原董事長、「中國房地產之父」孟曉蘇對鳳凰網財經表示，「中房開發房屋曾佔全國房地產開發份額的五分之一，並承擔了全國住宅試點小區一半左右的任務。」
然而，2010年，國資委一紙央企「退房令」後，中房集團整體併入中交建集團。「把中房劃入施工類單位是一個失敗，全國缺乏一個類似’航空母艦‘的企業引導市場，穩定房價」。孟曉蘇説道。
1983年的深圳羅湖區，施工人員在建築工地中謀劃藍圖。這裏是深圳最早建成的城區。
在中房成立後的第三年，中國迎來了「企業家元年」，日後的企業大佬相繼出場。1984年，靠販賣玉米賺到的第一桶金的王石創辦了萬科的前身「現代科教儀器展銷中心」；柳傳志在中關村的一間傳達室內建立了聯想；張瑞敏上任青島日用電器廠廠長，海爾迎來新生；楊國強開始白手起家，自己拉業務；任志強加入華遠，開始與房地產結下不解之緣。
又是一個三年，房地產市場的轉折定格在了1987年那場不起眼的拍賣會。深圳市頂着「違憲」的責難，在深圳會堂公開拍出了新中國第一幅土地。第二年，全國人大會議通過了《憲法修正案》，刪去了《憲法》第十條第四款中「禁止土地出租」的規定，同時在該條款中增加了「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」內容。
這時的王石已嗅到了新的商機，現代科教儀器展銷中心完成股份制改造，更名為「萬科」，正式進軍房地產行業。1989年，萬科還派出考察團到香港見習，研究香港房地產市場運作經驗。此後，樣板房在萬科的天景花園項目得以實踐，炒樓花從香港傳入內地。
同為50後的王健林從部隊轉業，1989年主動請纓接手債臺高築的西崗區住宅開發公司（後改製為萬達）。此前一年，全國住房制度改革工作會議首次召開，並再次進行了"房改」嘗試。這次的方案是通過提高工資，變住房實物分配為貨幣分配，提高租金促進售房。遺憾的是，這次房改遇到了「物價闖關」危機，職工紛紛提儲變現，提租補貼模式夭折。
1992年，鄧小平南巡提出「改革任重道遠」。「膽子更大一點，步子更快一點」，成了無人不知的街頭標語。這掀起了「92年」下海創業潮，大批政府官員、知識分子、鄉鎮幹部紛紛下海創業，包括陳東昇、馮侖、潘石屹等企業家。一大批重量級房企應運而生，包括碧桂園、雅居樂、保利地產、綠地集團、寶能集團、金融街……北京從事房地產業的企業數從前一年的3700家暴增4.5倍，年底達到17000家。
1992年，全國房地產開發投資比1991年同期增長了117%，其中海南暴增211%。「1988年海南省和海南經濟特區成立掀起了‘闖海潮’。但當時主要是炒地熱，而不是熱在住房上，炒來炒去都是炒地，沒有形成真正的商品。」孟曉蘇説道。
據《中國房地產市場年鑑（1996）》統計，海南房地產從1988年建省之初的每平米1350元飆漲到1993年上半年的每平米7500元。海南土地價格從1991年的每畝幾十萬躍升到1993年每畝最高達600多萬。
在房地產市場狂歡之時，1993年「國16條」橫空出世，開啟樓市調控先河，狂飆突進的中國房地產踩下了急剎車，海南首當其衝。國16條提出，嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等16條政策措施。銀根全面收緊猶如釜底抽薪，海南房地產泡沫破滅。
海南全省「爛尾樓」高達600多棟，閒置土地18834公頃，積壓資金800億。海口1.3萬家房地產公司倒閉了95%。僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。不少銀行的不良資產率達到60%以上，僅建行一家，先後處置的不良房地產項目就達267個。「天涯，海角，爛尾樓」成了海南三大「景觀」。
海南淘金時的「萬通六君子」其中四位，從左至右：馮侖、易小迪、王功權、潘石屹
幸運的是，此前，在海南賺得第一桶金的「萬通六君子」在泡沫破滅前撤離了海南。馮侖對鳳凰網財經透露，他提前捕捉到了一些信息，「我從機關單位出來，很多同事的工作跟政策制定有關，我瞭解到一些信息，感覺會變，所以趕緊撤了。」
此後，「萬通六君子」各奔東西，馮侖和潘石屹北上，易小迪去了廣西，王啟富去了深圳……1995年3月，六兄弟進行了第一次分手，王啟富、潘石屹和易小迪離開。1998年，劉軍離開。2003年，王功權離開。「萬通六人「獨留馮侖。
北上的潘石屹和新婚妻子張欣在1995年創立了SOHO。「潘石屹當時決策非常機智，選擇了商業地產，沒有進住宅，不會有太大的政策風險。」馮侖説道。
萬通六君子上演「小別離」時，萬科已成功發行了B股，並四處「攻城略地」。然而，好景不長，王石很快遇到了上市後的第一個「煩惱」。1994年，君萬之爭爆發，萬科第一次遭遇「野蠻人」入侵。王石果斷採取了系列「反擊」措施，首先，通過停牌贏得時間，阻擊君安等人的「老鼠倉」。同時，瓦解被君安拉攏的其他股東和企圖改組萬科的聯盟。僅僅7天時間，雙方交鋒結束，王石勝出。
1994年也被稱為房改決策年。君萬之爭結束後的第3個月，多個政策文件發佈，尤其是《關於深化城鎮住房制度改革的決定》提出穩步出售公有住房，又一次「房改」提上日程。然而，這項改革被扣上了「變賣國有資產」的帽子，最終不得不戛然而止。
1996年，在住宅被確立為經濟新增長點的這一年，房地產市場觸底反彈，成功操盤了珠島花園項目，為中達集團淨賺2億的許家印離開了老東家，創立了恆大。第二年，恆大首個開發項目金碧花園首期開盤當日售罄，創下當時廣州樓市銷售的奇蹟，許家印名聲不脛而走。
粵派開發商再添一枚幹將，東鄰的閩系房企也不甘示弱，泰禾、陽光城、金輝、中駿等陸續成立。30歲的黃其森毅然離開了體制內，在福建創建了泰禾，並先後在福州開發了天元花園、天元美樹館等眾多知名樓盤，一舉奠定了其在閩系房企的江湖地位。「黃其森本人是一個工作狂，愛好就是工作，幾乎是007。閩系房企敢拼、敢幹，有自己的圈子，也有些激進，所以，後來也出現了一些資金問題。」一位房企高管這樣評價道。
1998年7月22日的人民日報刊發了《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，資料圖。
時間很快跨步到了1998年。這時正值亞洲金融危機，國內陷入外需低迷、內需不足、產能過剩等困境。1998年3月，新上任的朱鎔基總理指出，「住房的建設，將要成為中國經濟的新增長點。」同年7月，具有里程碑意義的23號文發佈，提出了以停止住房實物分配、逐步實行住房分配貨幣化為核心，配套改革住房建設、供應、金融辦法，發展住房交易市場，加快住房建設的改革目標。
此後，中國正式步入房地產市場化時代。這時的中國房地產市場，粵商、閩系、京派、渝企自成一派，羣雄割據，各領風騷。
「房改之後，住房、汽車及其關聯的基礎設施建設，作為國民經濟的新增長點，有力拉動了中國經濟20年的發展。其中房地產業拉動了100多個產業的發展，經濟總量每兩年超越一個國家，並達到了世界第二位。」孟曉蘇説道。
不過，他也有憂慮，「房改任務還有好多沒完成，房改所指明的市場經濟改革方向在調控中經常發生迷離。」
間奏——「攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度」
柳暗花明又一村。
2008年的全球金融海嘯猶如當年的暴雪，讓原本一路狂奔的中國樓市來了一場徹骨寒。然而，「4萬億」刺激計劃出臺，中國樓市打了一場漂亮的翻身仗。
1998年，SOHO中國的第一個項目——SOHO現代城正式銷售。起初這個項目進展並不順利，售樓大廳門可羅雀。無奈的潘石屹找來了中國房地產中介行業的「鼻祖」-鄧智仁操盤，然而，還是不見起色。後來，雙方交惡，從珠穆朗瑪峯營地下來的潘石屹忍着頭痛寫了一封名為《現代城的四個銷售副總監被高薪挖跑了》的公開信，引發軒然大波。潘石屹和SOHO現代城一時名聲聒噪，此後連續兩年獲得北京房地產單體項目的銷售冠軍。
有業內分析將SOHO現代城的成功歸結於這場漂亮的「公關戰」，也有觀點認為是房改初見成效的佐證。
由於受居民消費習慣影響，房改後的前幾年購房並不踴躍。後來，中央採取了各種刺激政策，比如降息、提高首付、提高貸款額度等，市場開始真正活躍起來了。
「一開始我們提出住房抵押貸款，老百姓也不願意借。我們就到處去做工作，包括給銀行行長們和老百姓」，孟曉蘇回憶道，「顧雲昌編了一箇中國老太太和美國老太太在天堂對話的故事。’中國老太太死了到天堂裏碰到美國老太太，一聊發現，中國老太太攢了一輩子錢沒買房，美國老太太住了一輩子房剛還清錢。中國老太太發現虧大了。‘這個故事一下讓老百姓明白了，可以先買房，再慢慢還錢。」
1999年，市場逐漸轉暖。全國房地產開發投資2952億元，比上年同比增17.9%。 2000年的「五一」，華南碧桂園開盤更是蔚然大觀。九條看樓專線，上百部大巴一齊開動，看樓車連成長龍，售樓廳、樣板房人山人海。華南碧桂園一舉成名，也帶動整個華南板塊進入高速發展期。
同在華南的萬科這一年找到了新的財主——華潤。2000年8月，深特發籤署股權轉讓協議，將其持有的萬科國有法人股全部轉讓給華潤。股權轉讓後，華潤集團及其關聯企業以15.08%的股權份額成為萬科第一大股東。華潤入主後曾想一舉拿到絕對控制權，但定增方案失敗，萬科股權分散的問題並未改變。這為後來的「寶萬之爭」埋下了伏筆。
「當時的王石對資本市場並沒有那麼深的認識。萬科在20年前獨樹一幟，這主要源於王石。他倡導職業經理人文化，作為創始人，他放棄了股份，寧可讓內部人管控公司，但這也導致了後面的問題。」一位萬科高管對鳳凰網財經表示。
遙想1991年，萬科A深交所掛牌，第一支地產股的誕生，並帶來了一波房企上市小高潮。然而，1993年那次調控摁下了房企上市的「暫停鍵」。一直到2001年3月，北京天鴻寶業在上交所掛牌上市，長達八年之久的房地產公司上市禁令全面解凍。
同年，金地集團、新城控股和天房發展也陸續上市，此後，資本市場迎來了近10年的房企上市大潮。期間的2006年，還掀起了一波「內地赴港上市潮」，這批名單中包括碧桂園、遠洋地產、SOHO中國等。
一個個富豪就此誕生。從2002年開始，房地產商的名字頻繁「霸佔」富豪榜，如2009年的胡潤富豪榜前10位的富豪中，有8位的主業為房地產開發或涉足房地產業。而在前100位富豪中有51位涉及房地產領域。
遭遇抵制的温州炒房團 來源：資料圖
2003年，房地產圈中新起了「炒房團」和「地王」兩個名詞。説到炒房團自然繞不開開山「鼻祖」温州炒房團，據當時媒體報道，温州炒房團包三架飛機看房，深圳新龍崗商業中心二期的商鋪開售當天，被温州人包攬上百套。數年內，温州炒房團所到之處，房價一路狂飆，足跡遍佈北京、上海、深圳、成都、海南等15省市。
而「地王」的誕生則源於2002年國土資源部頒發的11號令。「招拍掛」誕生並逐漸成為土地有償出讓的主要方式，「價高者得」成為新的土地遊戲，「土地財政」登上歷史舞臺。尤其是2004年的「831大限」，土地協議出讓制度退出，「招拍掛」一路扶搖直上。
2004年，中國房地產行業迎來了首家年銷售額突破百億的房企——合生創展。後來連續多年霸佔榜首的萬科這年的銷售額為91.6億。地產商「豐收」的背後，關於房地產泡沫話題也甚囂塵上，「房奴」一詞盛行。此前一年，18號文發佈首次明確房地產的國民經濟支柱地位，效果立竿見影，房地產投資增速呈連年20%甚至30%的增長態勢。
經歷2003年、2004年大幅擴張、高價拿地後，孫宏斌的順馳走到了危機關頭，在上市計劃被擱淺後無奈於2006年賣身路勁。「孫宏斌拿地不問價，他只問付款方式。比如這個地10個億，別人認為只值6個億，老孫10個億就拿了。地價高過了別人的售價，麪粉貴過麪包。」一位孫宏斌的合作伙伴向鳳凰網財經透露。曾幾何時，孫宏斌豪情壯志，在2003年的博鰲亞洲論壇上還叫板王石，稱順馳要做全國第一。這一年，順馳在天津的市場份額也上升到15%，足見其野心。同時，孫宏斌還在這年創辦了融創中國。「他並不是’另起爐灶‘或預料到危機提前作準備，順馳定位剛需，融創定位是高端，融創更像是順馳下面一個子公司。」上述合作伙伴稱。
順馳為何「倒下」？當時的大背景是房地產政策由刺激轉向收緊，2004年，央行進入了加息週期，2005年，舊國八條、新國八條、國六條、國15條等相繼出臺，調控力度空前。然而，這輪調控並未扼制房價上漲的大勢，房價在2005年下半年增速短暫放緩後2006年再次反彈，這次狂歡一直延續到全球金融危機的「前夕」。
2007年，地產商業績再達制高點，樓市股市齊歡騰。10大房企躋身「百億俱樂部」，包括萬科、中海、保利、富力、碧桂園、綠地、合生、龍湖、綠城、雅居樂地產等。這一年10月16日，上證指數最高達到6124.04點，成為上證指數歷史以來的最高點位。
山雨欲來風滿樓。
一些敏鋭的地產商已察覺異常。2008年3月，潘石屹斷言，「房地產業將在百天之內產生鉅變。」
2008年雷曼兄弟倒閉，引發全球金融海嘯
2007年，美國次貸危機爆發並迅速蔓延，最終引發了2008年的全球金融海嘯。為規避次貸危機影響，央行在2007年已上調存款準備金率多達10次，上調存貸款利率6次。9月27發佈了「二套房貸首付4成、利率1.1倍」新規，這被業界稱為「壓垮駱駝的最後一根稻草」，房地產市場年底轉入低迷。
2008年，房地產進入「寒冬」，降價、退房、土地流拍、退地、關店、錢荒成為了這一年的關鍵詞。從數據來看，全國商品房銷售面積同比下降19.7%，這是近十年來的銷售首次出現負增長。
前兩年四處「攻城略地」的恆大差點倒在了這一波。2008年，上市被擱淺的恆大正趕上多個項目預售期，許家印急於回籠資金「解渴」。他找到了香港地產大佬鄭裕彤，這次談判持續了三個月，為了取得鄭裕彤的信任，許家印每週都要和鄭裕彤吃一次飯，並去鄭家打牌。功夫不負有心人，恆大最終順利拿到了鄭裕彤、美林銀行和德意志銀行等5.06億美元融資。這一年「十一」黃金週，恆大將各地18個樓盤進行集中開盤，85折促銷，還在幾個重點樓盤請明星造勢，很快回籠了47.9億元資金。
2008年，恆大銷售額突破百億大關，首次躋身房企百億俱樂部，許家印徹底打了一場翻身仗。除了高超的營銷策略，許家印更應感謝的或許是年末的系列政策紅利。臨近年末，一系列免税、降息、降準、降首付比等救市政策出臺。11月的國常會再次「放大招」，確定了進一步擴大內需、促進經濟增長的十項措施，包括加快建設保障性安居工程、加快農村基礎設施建設和加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設等。初步匡算，實施這十大措施，到2010年底約需投資4萬億元，故此被外界解讀為「4萬億計劃」。
「當年拿到4萬億不知道幹嘛，只能投房地產。」吳敬璉説道。
從2007年9·27提高二套首付比以及六連加息，2008年10·22救市和5次降息再到「4萬億計劃」，樓市上演政策大逆轉。房價在2009年強勢反彈，「搶地」成了這年地產商的首要任務，一個個地王再次誕生。
尤其是央企、國企和大房企大肆拿地囤地，毫不手軟。比如廣州亞運村開拍，鏖戰47輪，最終富力、雅居樂、碧桂園組成的民企聯合體最終以255億元拿下該地塊，這個總價地王紀錄一直保持了7年。2016年，招商蛇口和華僑城聯合體310億競得深圳新會展中心商業地塊，這個記錄終被打破。
另一家自稱「小房企」的方興地產（後改名為中國金茂）2009年以40.6億元拿下北京東四環廣渠門地塊，刷新了北京總價和樓面價雙料地王的紀錄。它的對手是萬科、保利、華潤、遠洋、中信、華遠、金融街、首開、SOHO中國等。價格抬至36.7億元時，遠洋退出了，最終留下保利和方興「一較高下」。當價格突破40億大關時，萬科北京總經理毛大慶直呼「瘋了」，潘石屹則跳起來大喊，「你牛！」
這一年，電視劇「蝸居」熱映，大都市和房子牽動着劇情的起伏，「攢錢的速度永遠趕不上漲價的速度」成了經典臺詞。劇中從名牌大學畢業到江州（上海）打拼的海萍夢想是「買一套兩室一廳的房子，價格大概是80多萬」。當時，海萍的角色引來罵聲一片，觀眾指責她虛榮，能力不強卻心比天高，房子把她逼瘋了，成了一個抱怨丈夫、找父母要錢的人。在劇中她為自己辯解：一個女人結婚的時候，連房子、婚禮、戒指都不要，你能説她虛榮嗎？她只不過是想把女兒接過來，想給女兒一個自己的家。
十年後，再看《蝸居》，海萍已「泯為眾人」。
高潮——「人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了」
潮起潮落，潮落潮起。
2014年6月人民日報刊發的《我國樓市進入「白銀時代」》一文寫道，「房地產已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產進入了白銀時代。」文章的作者是鬱亮。白銀時代真的來了嗎？鬱亮的定論可能為時尚早。
從2009年這一輪開始，中國樓市上演「蹺蹺板」遊戲，調控和房價輪流站在上風，房地產市場走向「週期論」。
2009年，遠在千里的迪拜樓市遭受重創。受債務危機衝擊，迪拜樓市開始跳水，房價近乎腰斬，超400個工程被迫取消或停工。這給當時正如火如荼的中國樓市敲了一次警鐘。
年底，房地產政策突然收緊，一直延續到2012年2月。這期間個人住房轉讓營業税免徵從2年恢復到5年，提高首付比、準備金、市場基礎利率、限購、擴大房產税試點、上調公積金貸款利率等，國五條，國十一條發佈、新國十條、新國八條等陸續出臺。
然而，房價漲幅並未立即掉頭，尤其在2010年調控政策密集出臺的這一年，房價漲幅達到了新一輪高峯。全國首家千億房企在這一年誕生—萬科，當年銷售額達到1081.6億。
曾經拿地不手軟的央企這年卻遭遇了「重創」。2010年兩會期間，「央企推高房價」話題引發熱議。3月，遠洋地產以40.8億元競得北京朝陽一地塊刷新單價地王紀錄，很快中信地產以52.4億元奪得北京大興一地塊刷新北京總價地王，當日下午，世博宏業競得海淀一地塊刷新遠洋地產的單價地王紀錄。一天拍出三地王后的第3天，國資委召開新聞發佈會，宣佈除16家以房地產為主業的中央企業外，78家不以房地產為主業的央企要退出房地產業務。
這就是有名的央企「退房令」。此後，多家央企旗下房地產公司進行股權掛牌轉讓。中石油下屬房地產公司北京都市聖景房地產100%股權進行公開掛牌轉讓，成為第一家將子公司100%股權轉讓的央企。
2011年，加息、上調存款準備金率、限購令、限價令等調控政策接踵而至，開發商的日子捉襟見肘，降價和維權房鬧輪番上演。「我從北京到上海，一下火車，無數個電話打來，都是需要救一把的開發商。現在很多開發商就差那麼一口氣。資金接上來了就活了。」潘石屹曾這樣談到當時的情景。
鄂爾多斯「鬼城」康巴什在建樓盤，來源：資料圖
最典型的是「鬼城」鄂爾多斯。這個曾依靠「羊煤土氣」創造了造富神話的城市進入2011年經濟回落，資源型城市面臨着轉型之痛，民間資金鍊斷裂，銀行貸不出錢了，樓盤成了「爛尾樓」。「鄂爾多斯是一座現代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區鮮有人居住，15分鐘內不見一個行人，駛過的汽車不到10輛」。美國時代雜誌這樣寫道。
這一年，「缺課多年」的保障房建設終於大規模啟動，提出「十二五」期間要建3600萬套城鎮保障性住房。早在2004年18號文提出「大多數家庭購買或租賃商品房」後，保障房供給進入停滯期。直到2008年，「建設保障性安居工程」被列為「四萬億」計劃首項，保障房建設才開啟。「房改課題組提出的是商品房和保障房雙軌並行的住房制度，但後來保障房建設延誤了整整12年。」孟曉蘇説道。
2013年，房地產市場再次迎來「復興」。這一年，房企「千億軍團」擴容至7家，萬科穩坐榜首，其次是綠地、保利、萬達、中海和碧桂園。緣何復興？2012年2月後，房地產就已迎來寬鬆的政策環境，兩次降準和降息後，原本處於低谷的房地產市場在年末翹尾，這種火爆行情延續到2013全年，全國商品住宅新開工出現峯值。
這一年，中國房企開始大規模出海。復興國際斥資7.25億美元買下了紐約曼哈頓摩根大廈第一樓，富力地產耗資85億美元收購了馬來西亞新山市一副地塊。「我們感興趣的是中國人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了。中國由於各種因素，有大量的移民，這個市場很大。」綠地董事長張玉良曾這樣解釋「房企出海」緣由。
然而，房地產市場從來不是「風平浪靜」，從來不缺「反轉」波瀾起伏的劇情。在央行「放水」第二年，政策調整收緊，2014年，新國五條、漢七條、央五條等調控政策出臺，提高首付、限購等收緊措施接踵而至。國土資源部還發文要求，供求緊張的城市務必做到年內不再出「地王」。
這一次，開發商終於頂不住了，降價潮從杭州逐漸向全國蔓延，房地產市場量價齊跌，有業內人士將這一年稱為房地產步入下行通道的元年。」2014年、2015年出現了房地產投資從20%左右兩年時間一路下滑到了1%，出現了2015、2016年的產能過剩。「孟曉蘇説道。
統計局公佈2014年的70城新建商品住宅價格指數顯示，從5月起連續7個月環比下跌，其中8月環比跌幅1.2%，創近10年最大跌幅，量價齊跌成為2014年的「主旋律」。這一年，萬科坐穩多年的榜首之位被綠地以2408億的銷售額「搶」走了。
頂不住壓力的房地產政策悄悄鬆綁，「分類調控」首次出現在政府工作報告中。2014年6月27日，呼和浩特正式發文宣佈取消限購，成為全國首個取消限購的城市，多米諾骨牌被打開。早在2010年全國啟動限購以來，共有46個城市實施限購，直到2014年末，除北上廣深一線城市和三亞外，其餘城市都陸續取消了限購。此後包括放寬限貸、下調金融機構存款準備金率、下調首付比、交易税收優惠、調整限外令等寬鬆政策陸續出臺，寬鬆環境一直持續到2016年6月。
可惜的是，心急的宋衞平未等到「市場回春」就提前「撤出」了。
2014年5月23日，綠城融創股權洽購新聞發佈會上的宋衞平和孫宏斌
2014年，宋衞平的綠城陷入資金泥淖，最初，他選中了孫宏斌。然而，「聯誼」不到半年卻爆發了「宋孫之爭」，雙方激戰一個月後，合作以失敗告終。此後，宋衞平又將旗下股權「二嫁」給中交集團，完成了綠城的交割。
而在收購綠城受阻後，「殺伐果斷」的孫宏斌又轉向了佳兆業和雨潤集團，最終仍以失敗告終。經此一戰，孫宏斌獲得了「收購狂人」的稱號。「融創的擴張收購和孫宏斌性格、企業戰略以及他對行業長期看好有關，也跟融創穿上了紅舞鞋不能停下來有關係。高負債率的公司是不能停的，速度是不能隨便降的。」一位業內人士這樣評價道。
樓市寒冬，地產股萎靡不振，「野蠻人」乘虛而入。早在2014年3月，鬱亮在萬科春季例會上就警示「野蠻人」三五成羣來敲門。以安邦、生命人壽為首的險資開始向地產股發起「進攻」，尤其是金地股權之爭在2014年達到高潮。
早在2013年，生命人壽就逐漸增持金地股份，第一輪以第一大股東福田投資反撲結束，第二輪，安邦系加入暗戰致使金地股權之爭升級，安邦系和生命人壽雙方「你來我往」增持金地股份持續整整一年，一直到2014年底平息。最終，生命人壽持有金地股權達到29.9%穩坐第一大股東之位，安邦系排名其後。為何安邦系「敗下陣來」？有分析稱，魚和熊掌不可兼得。在安邦系與生命人壽暗戰同時，另一隻手伸向了金融街，僅2014年內，安邦及一致行動人就四次舉牌金融街。
險資「野蠻人」本色在2014年初露端倪後，2015年達到高峯。據中房網統計，截止2015年底，全國196家A股、H股上市房企中，有41家前十大股東中存險資身影。一直2016年11月，保監會向各保險集團、機構和公司下發「自查令」，險資活躍度才降低。
市場上曾有種聲音，樓市和股市是一個「蹺蹺板」。而2015年股災驚醒「A股夢中人」，從開年牛市一路狂奔到5178點，緊接着進入「花千股」時代，跌跌不休。而房地產市場卻一改2014年頹勢，強勢反攻，房價節節攀升。繼2013年後，地王一詞在2015年頻繁見諸報端，2016年樓市迎來了新一輪」高潮「，甚至比前幾輪更猛烈些，一些城市房價在兩年內翻番。
很多總結提到，樓市再次「狂歡」的一大原因是「去庫存」相關刺激政策，比如2014年的「930」、2015年的「330」、2015年的「930」和2016年的「217」四項刺激組合拳。2015年召開的中央經濟工作會議，明確了「化解房地產庫存」是2016年經濟工作的「五大任務」之一。一直到2018年的政府工作報告中總結道，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效。這一輪去庫存才「壽終正寢」。
「房價高漲不是房改帶來的直接結果，其背後的推手是供求關係、貨幣超發、土地財政、投資渠道不足等多種因素交互催發。」全國房地產商會聯盟主席顧雲昌曾説道。
任澤平則在《房地產週期論》中提到，什麼決定房地產週期？長期看人口，中期看土地，短期看金融。
尾聲——「活下去」
春江水「寒」鴨先知。
2018年，萬科的秋季例會原本是再普通不過的一次會。然而，不經意間流出的會議現場照片，尤其是赫然出現的紅底白字標語——「活下去」，一時引發熱議。
2018年萬科秋季例會大屏上赫然寫着「活下去」三個字
房企已步入「生死邊緣」？實際上，一面宣稱「活下去」的萬科，一面加快併購、拿地快準狠，這也是多數頭部房企的寫照，而「活下去」命題更多留給了一些高槓杆大房企和多數中小房企。
2016年，「多元化」成為房企的年度主題詞，從巨頭的改名可見一斑。巨頭們扎堆改名去「地產化」，恆大地產改名「中國恆大集團」，遠洋地產改名「遠洋集團」，「萬達商業地產」更名為「萬達商業管理集團」，保利地產更名「保利發展控股」......
這一切，要從「930」説起。
2016年的「930」是一個分水嶺，以北京發佈樓市調控新政為首拉開了全國新一輪調控序幕，房地產進入史上最嚴最密集調控時代，包括限購、限售、限貸、限價、限商、限企、限地，提首付、上調房貸利率、增加土地供應和發展租賃市場等，僅2018年，調控次數高達400餘次。尤其是2016年底的中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」，開啟了「房住不炒」新時代命題。
不過，這一輪調控初期並未取得立杆見影的效果，而是按下葫蘆起來瓢。業內分析認為，在「緊」政策中夾雜着去庫存、棚改、人才大戰等「鬆」政策，所以，房價「此起彼伏」，甚至曾出現恐慌性購房和報復性反彈。各地房價在這一輪調控中分化尤其嚴重，2016年以一二線城市為主出現暴漲，2017年三四線城市甚至地級市再次領漲一波，2018年二線城市補漲了一輪後又「偃旗息鼓」，2019年春節後熱點城市再現「小陽春」，一直到今年二季度後，全國房價才整體進入平穩狀態。
被調控多次"洗禮「的地產商，這次卻提前做了準備。
「這一輪調控史無前例，地產商開始尋找轉型出路。目前為止，還沒有轉型成功案例，各家都在轉型的路上。」一位房地產資深人士對鳳凰網財經分析道。「以萬科為例，萬科成立初期走的是多元化發展道路，後來砍掉副業專注做房地產。這一輪調控初期，萬科又提出多元化發展。事實證明轉型並不成功，近年，萬科開始反思多元化轉型探索迴歸專業化。」
行業洗牌加劇，房企上演」併購重組大戲「。2018年，攜150億馳援樂視後的孫宏斌轉身又收購萬達文旅項目；萬科豪擲551億收購廣信資產包；保利地產合併保利置業；融信收購海亮……大者愈大，強者恆強。中國房地產TOP10研究組」發佈《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示，截止2018年，百強企業銷售額市場份額快速上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點。
「中小房企分化從2008年那一輪調控開始，2014年那一輪分化日益突出，這一輪，中小房企的日子更難過，未來集中度還會更高。」一位中小房企地產商説道。
「集中度越來越高肯定是趨勢。"一位頭部房企高管説道。不過，他最關注的是Top100裏的企業誰會倒閉，誰被併購。」一些房企已經不是賣地，而是賣股權了。關鍵是你想斷臂求生時，是否能斷壁求生，有一些想斷臂沒人買、沒人接，那就麻煩了。」
王健林則扮演了「壯士斷腕」的角色，從「買買買」變身「賣賣賣」，這一轉折始於2017年6月。據《第一財經》報道，前銀監會大行監管部此前電話通知「要求提供對海航、安邦、萬達、復星和浙江羅森內裏投資公司的境外投資借款情況及風險分析，並重點關注所涉及併購貸款、內保外貸等跨境業務風險情況」。
2017年7月19日，萬達、融創和富力戰略簽約儀式上，王健林、孫宏斌、李思廉舉杯慶祝簽約完成
傳聞四起，萬達遭遇2017年以來資本市場最大規模的「股債雙殺」。後來，有了萬達和融創「聯袂主演」的「世紀收購」案。「白衣騎士」孫宏斌再次出場，按照公告，萬達將把高達632億的資產轉讓給融創。然而到了簽約發佈會當天，富力突然闖入。發佈會前，三位房企大佬辦公室還傳出爭吵和摔杯子聲音。最終，萬達和融創「雙人舞」變成了萬達、融創、富力「三角戲」，「我們是三贏」王健林、孫宏斌和李思廉異口同聲。孫宏斌在發佈會上自爆這是「這一輩子第一次年稿」，李思廉連歎，「放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。」
最終，萬達把13個文旅項目和77家酒店賣給融創，融創再將77家酒店打六折轉手富力，富力支付現金款。看似融創成了冤大頭，實則孫宏斌既獲得了文旅，又獲得了現金流，一切似乎正合他意。「孫宏斌是一個肚裏長牙的人。他表面上對誰都挺客氣的，笑呵呵的，其實肚裏特別有數，狠勁藏在內心，不留在嘴上。」一位接近孫宏斌的人士對鳳凰網財經説道。
在孫宏斌收穫萬達文旅項目的這一年，另一場規模最大、鬥爭最激烈的資本大戲終落下帷幕。2017年1月，萬科發佈公告，萬科第二大股東華潤，擬將所持15.31%股份悉數轉讓於地方國企深圳市地鐵集團。交易完成後，深圳地鐵持有萬科15.31%股份，取代華潤正式成為萬科第二大股東。歷時兩年多，萬科、寶能系、華潤、恆大、安邦、深鐵參與其中，堪稱是中國A股市場公司併購大戰的「經典」案例。
為何寶萬之爭升級？「第一，王石當年在做股改的時候並未意識到資本市場能發展到盡頭的程度，當時的認知是有侷限性的。第二，這可能是兩種不同企業價值觀的爭奪。王石並非一定要當董事長，但他不希望別人把企業帶到另一個發展方向，成為純粹賺錢的機器。所以，當面臨‘敲門人’時，王石反映過激。他很剛，很少有中國人傳統的事故和圓滑，直得有點過，比如當時對姚振華直接表示‘不歡迎’，所以，才發展到今天的地步。」一位萬科前高管對鳳凰網財經表示。
寶萬之爭結束的第二年，棚改貨幣化政策收緊，三四線城市樓市降温，房價出現下滑。棚改貨幣安置推廣階段是棚改高速發展時期，PSL、政策性銀行棚改專項貸款3年為棚改提供了超過3萬億資金，拉動了三四線商品房購買需求，是三四線城市去庫存的重要推手。「2015年，棚改補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先，棚改進入2.0階段。從去年開始，貨幣化安置收緊，原本政府準備拆遷的範圍縮小了，項目進度放緩了。目前，棚改有了新的提法，即舊城改造。我們市今年棚改項目相對2018年基本腰斬了。」一位四線城市地方開發商説道。
這位開發商還提到，目前，Top100以後的房企生存壓力非常大，融不到資，根本不敢拿地，融到資了利潤空間也有限。「特別是信託收緊之後，房企想加槓桿都很難。中小房企一般很難從銀行貸款，多數靠信託渠道獲得資金，資金成本一般在15%左右，而從銀行貸款的大房企融資成本為7%至8%。如果行情不好，幾乎就賺不到錢，也沒有玩下去的必要了。」
中國法院網顯示，今年以來已有超350家房企宣佈破產，其中包括曾經的「爛尾樓改造專家」銀億集團，目前已申請破產重整，這個曾躋身「中國民營企業500強」潰敗。在2010年胡潤百富榜上，銀億創始人熊續強還以90億元資產成為「寧波首富」。
「今年是從業以來遇到資金壓力最大的一次。樓市寒冬更多説的是開發商寒冬。」多位房企從業者提到。
「現在是深秋還沒到寒冬。」馮侖説道， 「‘斷水斷電’後，資金要流入房地產很難。」
7月30日，中共中央政治局會議首次強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。今年以來，房地產加碼金融領域的調控，涉房貸款調控力度持續升級。5月，銀保監會發布23號文，重申對房地產信託融資亂象的整治。7月，發改委發佈通知，限制房企海外發債只能用於償還一年內債務。緊接着，央行要求銀行進一步優化調整信貸結構，「點名」房地產行業佔用信貸資源依然較多。有消息稱，監管部門向部分銀行「窗口指導」控制房地產貸款規模。8月，銀保監會提到，將在32個城市開展包括房地產業務授信政策執行、房地產開發貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產業務專項檢查工作。
克爾瑞數據顯示，70家重點房企融資成本在上半年繼續上升至7.04%，截至2019年上半年，174家房企總有息負債規模為76654億元，較期初增長了10.69%。Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。
「不僅是中小房企，高槓杆的大房企風險會更大，一些龍頭房企已經開始降價了。這一輪，即使是龍頭房企倒下，我也不會覺得奇怪。」一位資深房地產高管説道。
馮侖提醒同行「戒之在貪」，「這個行業已從一線明星變成了三線明星甚至四線明星。」
多家研究機構統計數據顯示，近期，房地產市場持續轉冷，重點監測城市新房成交量持續走低，二手房成交量處於下行通道，與此同時，土地市場成交也量價齊跌，土地溢價率持續下降。
一位二線城市中介人員向鳳凰網財經透露，「從去年下半年開始，看房的人少了很多，二手房已出現了降價潮。2016年，我最高一個月平均籤6、7單，現在只有1單。原來我們團隊有100多個人，現在只有三四十人了。一條街上，中介店鋪5家關了有2家。」
「今年5月開始，北京一些二手房賣家主動降價，幾萬到上百萬不等，主要看總價。看房的人也變少了，成交量也有所下滑。不過，只是穩中有降，還沒到2014年市場低迷的程度。」一位北京中介人員説道。
樓市寒冬來了嗎？
「房地產步入存量時代已經提了很多年了。北上廣深早在十年前二手房交易量就超過一手房了，今年大概有30個城市，二手房交易量超過一手房了。開發商可能還沒醒過來，老是抱着刺激經濟的幻想，那個時代已經過去了。」景暉智庫首席經濟學家胡景暉這樣説道。
馮侖則認為，房地產已進入後開發時代，房企依然有很多機遇，比如寫字樓、商業、酒店度假、醫療健康、物流倉儲、教育研發，再加上政府物業、公共物業等領域可以探索。
一些房企大佬則向鳳凰網財經表達了相反的看法，「當前，房地產行業並非完全市場化，現在的情況不能反映它真實的情況。如果放開調控，市場會怎麼走。房地產市場是市場經濟的一部分，中國經濟的發展很長一段時間將離不開它，它也是實體經濟一部分。」
未來，中國樓市何去何從？回望過去40年，一個狂飆突進的暴利時代結束了，將逐漸迴歸穩健。
編輯/Edward