事件：公司發佈2023 年業績公告。2023 全年公司實現營收32.2 億元，同比增長29.7%；歸母淨利潤4.9 億元，同比增長17.0%，業績符合我們預期。
營收高速增長，利潤率保持穩定。2023 年公司營收同比增長29.7%。分業務看：物管業務實現營收26.3 億元，同比增長35.5%；商管業務實現營收5.9 億元，同比增長8.9%。收入大幅增長的原因有：（1）公司物管及商管在管規模增長；（2）合作房企持續擴張，非業主增值服務營收同比大增39.6%至6.7 億元；（3）社區服務類型多樣化，社區增值服務營收同比大增43.3%至9.3 億元。利潤率方面：2023 年公司基礎物業管理服務/ 非業主增值服務/ 社區增值服務的毛利率分別同比微降0.3/2.4/0.2pct 至16.1%/29.7%/32.7%，物管/商管毛利率分別同比微降0.4/1.0pct 至25.4%/31.7%，公司整體毛利率保持穩定。
管理規模持續擴張，TOD 全國化佈局穩步推進。截至2023 年末，公司在管項目408 個，在管面積6521 萬方，同比提升26.2%。2023 年新簽約項目113 個，新增合約面積1542 萬方，同比增長17.8%；其中市場拓展面積1064 萬方，佔比69.0%。公司明確“住宅+商業+大交通+城市服務”的核心賽道標準，不斷優化區域佈局。2023 年公司成功中標福州地鐵4 號線和鄭州地鐵12 號線等TOD 物業管理服務項目，TOD 全國化佈局穩步推進；截至2023 年末，公司一線/新一線/二線城市的在管面積佔比分別達到47%/21%/19%。
增值業務深化發展，寫字樓出租率維持高位。公司聚焦社區經營，推動“新零售+經紀+社商+美居+智能化”五大增值服務的多元化、專業化發展。2023 年新零售業務戶均銷售額同比增長117%至246 元/戶，經紀業務門店覆蓋率和社區滲透率進一步提升。公司商管面積中78%爲寫字樓業態，2023 年項目平均出租率85%維持高位，平均物管費爲19.7 元/平。
現金流保持健康，積極分紅回饋股東。截至2023 年末，公司現金及定存達47.0 億元，2023 年公司經營性現金淨流入7.0 億元。2023 全年派息0.16 元/股，派息比例達50%，同比提升15pct。
盈利預測與投資評級：公司作爲國資背景加持的TOD 物管賽道龍頭，規模穩步擴張，利潤率保持穩定，增值業務健康發展。根據公司最新年報情況，我們下調其2024-2025 年歸母淨利潤預測至5.9/7.1 億元（原值爲6.2/7.5 億元），預計2026 年歸母淨利潤爲8.6 億元。對應的EPS 爲0.39/0.47/0.56 元，對應的PE 爲6.4X/5.3X/4.4X，維持“買入”評級。
風險提示：大股東/關聯方交付項目規模不及預期；TOD 省外拓展不及預期；社會總需求恢復緩慢。