結轉規模收縮業績承壓，持有物業經營穩健，下調至“增持”評級金地集團發佈2023 年年報。受項目結轉規模和毛利率下降影響，公司年內業績承壓。公司土儲相對充足，聚焦一二線城市，債務結構持續優化，多元業務經營穩健。受行業銷售低迷影響，公司高價地項目結轉和存貨計提減值侵蝕利潤，我們下調2024-2025 年並新增2026 年盈利預測，預計公司2024-2026 年歸母淨利潤爲9.6、10.5、12.4 億元（2024-2025 年前值爲42.3、46.2 億元），EPS 爲0.21、0.23、0.27 元，當前股價對應PE 爲19.1、17.5、14.8 倍，下調至“增持”評級。
營收利潤同比下降，負債結構持續優化
公司2023 年實現營收981.3 億元，同比下降18.4%；歸母淨利潤8.9 億元，同比下降85.5%；經營性淨現金流21.9 億元，每股收益0.20 元/股，每股擬派發現金紅利0.0197 元。公司收入下滑主要由於地產項目結轉面積和金額分別同比下降21.1%和21.7%，利潤受損主要由於地產項目結轉毛利率由下降至16.16%（2022年19.96%），資產減值損失縮窄至24.2 億元（2022 年36.9 億元）。截至2023 年末，公司持有貨幣資金297.4 億元，有息負債餘額爲919 億元，同比下降20.2%；剔預負債率61.3%，淨負債率53.2%，債務融資加權平均成本下降17BP 至4.36%。
銷售規模收縮，土儲分佈於高能級城市
公司2023 年實現銷售金額1535.5 億元，同比下降30.8%；銷售面積877.0 萬方，同比下降14.0%。公司堅持深耕高能級城市，年內在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地面積95 萬方，總投資額約125 億元。截至2023 年末，公司總土儲約4100 萬方，權益土儲約1800 萬方，其中一二線城市佔比約73%。
持有物業經營穩健，代建和物業形成全新增長極公司商業物業銷售同比提升16%，全年獲取9 個輕資產服務產業項目；長租公寓成熟期平均出租率94%，租金收繳率持續保持99%以上。截至2023 年末，公司代建業務累計簽約管理面積超2870 萬方，其中住宅管理面積超1951 萬方，簽約貨值超2399 億元。截至2023 年末，金地智慧服務合約管理面積約3.91 億方，其中在管面積約2.31 億方，在城市服務及非住業態等戰略賽道不斷突破。
風險提示：銷售復甦進程受阻、多元業務推進不及預期、公司拿地不及預期。