歸母淨利大幅下滑，下調至“持有”評級
金地集團發佈23 年年報，全年實現營收981.3 億元（yoy-18.4%），歸母淨利8.9 億元（yoy-85.5%），與業績預告相符。擬每股派發0.0197 元。因債券市場波動以及房地產市場景氣度下行影響，我們預計公司2024-2026 年EPS 分別爲0.20/0.20/0.21 元（2024-2025 年前值1.20/1.34 元）。因公司短期歸母淨利釋放較緩，我們改用PB 估值法。可比公司2024 年Wind 一致預期PB 均值爲0.38 倍，因公司短期債務壓力偏大，因此給予公司2024年0.3 倍PB，目標價4.38 元（前值9.54 元），下調至“持有”評級。
營收和毛利率雙降，減值準備繼續影響歸母淨利結算量收縮導致營收下滑，期內公司結算面積486.3 萬方，同比-21.1%，結算收入同比-21.7%至854.7 億元。毛利率進一步下滑，開發業務毛利率同比下降3.8pct 至16.2%，其中降幅最大的區域是東北和華中。此外影響歸母淨利的兩大因素爲：1）高權益項目收益率欠佳，少數股東損益佔淨利潤比例大幅提升39pct 至72%；2）繼2022 年後繼續大幅計提減值，資產減值損失以及信用減值損失合計達34 億。此外，非並表項目收益也顯著下滑，投資收益同比-51%至20 億。公司今年依然完成了11.3 萬餘套的交付和約1343 萬方的竣工，2024 年計劃竣工1074 萬方，爲明年結算提供支撐。
開發業務收縮，轉型相關行業保存發展潛力
期內公司簽約金額1536 億元，簽約面積877 萬方，同比分別-30.8%/-14.0%。
期內新開工面積330 萬方，同比-37%，；投拓方面，2023 年9 月起公司停止拿地，全年拿地額125 億，拿地強度8%。截至期末，公司總土儲4100萬方，權益土儲1800 萬方，一二線城市佔比維持73%水平。公司計劃2024年開工面積183 萬方，較2023 年實際開工-45%。預計2024 年銷售規模繼續收縮。規模增長的是物管、物業租賃及代建業務。物管以及物業出租收入同比分別+16%/+28%，代建簽約面積同比+57%至2870 萬方。在行業築底階段，公司通過地產相關行業轉型以保存發展的潛力。
有息負債持續壓降，盤活存量應對資金壓力
截至期末，公司有息負債規模919 億，同比-20%。結構上以銀行借款爲主，佔比達75.5%，銀行授信仍有1680 億額度。短債壓力較明顯，一年內到期有息負債規模達410 億。截至3 月15 日，存量公司債中今年到期規模91億，3 月22 日和24 日各有11/15 億到期，接下來的還款高峰爲5 月-6 月（35 億）以及年底11-12 月（30 億）。公司在行業景氣度下行週期面臨一定財務壓力，但也在積極盤活存量。2023 年12 月，公司公告轉讓深圳環灣城項目51%股權給福田投控，交易對價32.5 億，緩解資金壓力。
風險提示：行業銷售下滑風險；債券價格下跌導致公司現金流承壓。