1、直屬深圳市國資委，坐擁灣區優質資產。深圳國際是直屬深圳國資委的交運資產管理平台，坐擁灣區優質資產，旗下資產包括深圳市龍華區50萬平方米待開發住宅面積+52%深高速股權+49%深圳航空股權+1055萬平方米規劃物流園面積。公司物流主業穩步成長，高速港口資產貢獻穩定利潤增長，土地改性及REITs出表持續貢獻利潤彈性。
2、物流主業穩步成長，華南物流園有望貢獻超百億淨利。作爲中國第八大物流地產商，截至2023H1，公司物流園規劃土地面積超過1,000萬平方米，當中已獲取經營權的土地面積約853萬平方米，運營面積約453萬平方米。與此同時，公司以“投建管轉”和“投建融管”的創新型商業模式充分挖掘物流園土地價值，土地改性及REITs出表持續貢獻利潤彈性。①投建管轉方面， “梅林關”、“前海”、“華南物流園”等地產項目逐年兌現。根據我們測算，截至2022年底，前海項目合計共帶來歸母淨利潤106.81億港元，其中土地增值收益爲公司帶來歸母淨利潤70.36億港元。在前海項目地產開發進入尾聲之際，2023年10月底，公司旗下華南物流園土地整備正式落地，公司共獲得10.58億元的拆遷補償費+10.87萬平方米留用土地，其中規劃可出售商品住房50.83萬平方米。根據我們測算，該項目有望爲公司創造稅後收益157.71億人民幣。 ②投建融管方面，截至2023H1，深圳國際已有3個項目完成REITs出表工作，其中南昌綜合物流港確認歸母淨利潤1.75億港元；杭州項目二期和合肥肥東項目合計貢獻歸母淨利潤6.57億港元。同時，杭州項目一期及貴州項目的公募REITs發行工作也已取得階段性進展。
3、高速港口構築利潤基礎，深航影響短期不再計入。深高速爲公司的盈利基本盤，每年爲公司貢獻的歸母淨利潤中樞約爲11億港元。2017年起，深高速開始佈局大環保業務，第二主業逐漸發力。港口業務同樣爲公司貢獻穩定收益，該板塊每年爲公司貢獻的歸母淨利潤中樞約爲1億港元。公司持有深航49%股權，由於深航淨資產於2022年末轉負，公司於深航之權益已減至零。根據權益法，2023H1起公司將不再確認深航的進一步虧損，深航中短期內將不再對公司利潤造成負面影響。
4、持續穩定高股息，低估值提供安全邊際。深圳國際承諾每年核心業務利潤分派比例不低於30%，但公司實際的分紅比例常年維持在50%左右，2018-2022五年時間共計派息93.74億港元。 2023年11月1日深圳國際發佈最新一期股權激勵，本次股權激勵有望充分調動公司核心成員的積極性，彰顯公司長期發展信心。我們預計深圳國際2023-2025年營業收入分別爲210.64億港元、169.15億港元與175.53億港元，歸母淨利潤分別爲19.01億港元、38.01億港元與38.87億港元，對應PE分別爲8.08、4.04與3.95倍，對應股息率分別爲6.19%、12.37%與12.65%。公司掌握優質資產，持續穩定高股息，未來價值回歸路徑清晰，上調至“買入”評級。
風險提示：華南物流園轉型升級項目進度不及預期風險； REITs出表節奏不及預期風險；匯率波動風險；物流園出租率波動風險；高速公路被分流風險；港股估值體系與A股存在差異；測算僅供參考，以公司實際披露爲準等。