銀行業準備金不升反降，美國商業地產的困境可能引爆未來兩年最大的“炸彈”！
在美國，由於辦公室、購物中心和其他房產的逾期付款金額急劇增加，不良商業房地產貸款已超過六家最大銀行的損失準備金。
美國房地產公司高緯物業研究發現，截至去年年底，全美約有五分之一的寫字樓空置，甚至連洛杉磯和休斯敦等大城市寫字樓空置率都達到了25%。
國際貨幣基金組織（IMF）在一篇博文中表示，美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌，自2022年3月聯儲局加息以來已經下跌11%。在商業地產的疲軟環境下，美國的銀行系統也面臨着巨大的壓力。
數據顯示，到明年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數據將達到2.2萬億美元。這意味着，美國商業地產的困境可能成爲未來兩年最大的潛在危機。
美國銀行業不良貸款準備金不足
聯邦存款保險公司（FDIC）的文件顯示，對摩根大通、美國銀行、富國銀行、花旗集團、高盛和摩根士丹利等六大行而言，借款人逾期至少30天的商業房地產債務中，每1美元不良債務對應的平均準備金已經從之前的1.6美元降低至0.9美元。
去年，這六大美國銀行的商業地產拖欠債務幾乎增加了兩倍，達到93億美元，情況急劇惡化。在整個美國銀行業，與寫字樓、購物中心、公寓和其他商業地產相關的拖欠貸款金額去年增加了一倍多，達到243億美元，遠高於前年的112億美元。
聯儲局負責銀行監督監管的邁克爾·巴爾（Michael Barr）上週五表示，監管機構“一直密切關注銀行的商業地產貸款”，包括“他們如何在內部報告風險”以及他們是否“適當撥備並擁有足夠的資本以緩衝未來潛在的商業地產貸款損失”。
根據FDIC的數據，美國銀行業現在每1美元的拖欠商業房地產貸款對應1.40美元的準備金，低於一年前的2.20美元，這也是七年來最低的水平。
貸方數據收集和分析公司BankRegData分析師比爾·莫蘭德（Bill Moreland）表示，毫無疑問，對整個行業而言，“這些貸款損失的準備金必須大幅提高”。“有些銀行在六個月前可能看起來還不錯，但下個季度看起來就不太好了，”莫蘭德說。
本月早些時候，紐約社區銀行的商業地產貸款業務出現此前未披露的數億美元潛在損失，導致其股價暴跌，市值縮水了50%以上。
準備金計算方式存疑
問題的核心是準備金，這是銀行爲吸收未來因債務拖欠造成的損失而準備的資金。動用準備金會對利潤造成打擊，因此銀行尋求限制動用的方式和時間。一般而言，銀行和監管機構根據貸款類別和歷史損失率設定準備金水平。銀行對信用卡貸款等無擔保貸款持有較高的準備金（例如10%），而對違約率較低的商業房地產貸款則持有2%或3%的準備金。
然而，一些人認爲，在新冠大流行之後仍然依賴商業地產（尤其是寫字樓）的歷史損失率來判斷適當的準備金水平可能存在風險。他們認爲，銀行應該根據當前的債務拖欠情況來建立準備金。
芝加哥大學布斯商學院會計學教授若昂·格蘭哈（João Granja）表示：“到了某個時候，如果空置率持續居高不下，這些業主將無法償還債務，銀行將取消抵押品贖回權。”
“我知道歷史損失率很低，但我們需要看看銀行在預測預期損失方面是否具有前瞻性，而不僅僅是依賴過去發生的事情。”
未來五年商業房地產損失恐是準備金的兩倍
銀行家則表示他們已做好準備。他們表示，用於不良貸款的準備金高於一年前的需要，但隨着拖欠率的上升，準備金相對的比例現在正在降低。他們認爲，監管機構似乎更關注中小型銀行的風險敞口。
美國銀行首席執行官布賴恩·莫伊尼漢（Brian Moynihan）去年12月表示，該行已確定只有50億美元商業地產債務屬於價格下跌的房地產領域。他表示，對於一家盈利近300億美元、資產超過3.2萬億美元的銀行來說，這個數字微乎其微。
然而本月，美國銀行在向聯邦存款保險公司（FDIC）提交的文件中表示，去年第四季度與辦公樓、公寓和其他非住宅建築相關的貸款拖欠額猛增了50%，達到21億美元。與此同時，該行將這些貸款的損失準備金削減了5000萬美元，至略低於13億美元。
商業房地產公司世邦魏理仕（CBRE）全球首席經濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）表示，在該行業，“任何準備金的下滑……從根本上來說是錯誤的行爲”。他估計，未來五年，銀行可能因不良商業房地產貸款損失高達600億美元，大約是銀行爲這些貸款損失預留的310億美元的兩倍。