來源：智通財經 作者：魏昊銘
美國商業房地產市場動盪，銀行危機再次成爲焦點。
美國商業房地產市場的動盪已經對中小規模的區域性銀行產生了負面影響，這些銀行持有大量陷入困境的房地產開發商的債務。隨着利率的飆升，許多房地產開發商難以爲其債務進行再融資，迫使一些銀行提高了貸款損失準備金;甚至一些銀行已經開始“暴雷”的跡象。
這種擔憂情緒反映出高利率重壓之下美國商業地產價值的持續下滑趨勢，以及難以預測哪些具體貸款可能將被瓦解。造成這種局面的背後原因可能在於新冠疫情導致人們習慣性地轉向遠程辦公，以及聯儲局加息週期開啓後利率迅速上升至22年來最高位，這使得手頭拮据的借款人再融資的成本更高。
美國商業地產危機蔓延中
美國一些銀行開始感受到商業地產危機帶來的壓力。去年收購“簽名銀行($Signature Bank (SBNY.US)$)”部分股權的$紐約社區銀行 (NYCB.US)$週三暴跌逾37%，跌至23年低點，此前該公司大幅削減股息，並將貸款損失撥備提高至5.52億美元，主要原因是商業地產貸款敞口。
另一方面，美國住宅建築商行業領頭羊$霍頓房屋 (DHI.US)$此前公佈的季度訂單等方面的收益也低於華爾街的預期。霍頓房屋的業績顯示出，高抵押貸款利率繼續給房地產行業帶來壓力。在2023年的最後一個完整週，美國30年期固定利率抵押貸款的平均利率爲6.61%，而去年同期爲6.42%。
此外，美國的銀行危機似乎正在全球蔓延，歐洲和日本也相繼出現銀行對商業地產的問題發出警報。日本$青空銀行 (8304.JP)$在警告其在美國商業地產的投資出現虧損後，股價暴跌逾20%。其次，德意志銀行(DB.US)週四也宣佈，第四季度美國房地產損失撥備比去年同期增加了四倍多，達到1.23億歐元(合1.33億美元)。此外，因奧地利房地產公司Signa Group的貸款無法按期收回，瑞士$寶盛 (BAOS.US)$銀行也爲此額外計提了約7億美元的貸款損失撥備，該行同時表示將關閉貸款發放部門。據悉，Signa除了在德國、奧地利和瑞士擁有地標性商業房產外，還擁有曼哈頓Chrysler大廈的股份。
銀行危機才剛開始?1萬億美元虧損在路上?
根據爲美國國家經濟研究局(NBER)準備的一份報告，截至去年第三季度，美國銀行持有約2.7萬億美元的商業和房地產貸款。根據NBER的報告，大約14%的商業房地產貸款和44%的辦公樓貸款似乎處於資不抵債的狀況，這意味着債務大於房地產價值，這增加了借款人不償還貸款和拖欠貸款的風險。根據分析公司Green Street的數據，自2022年第一季度聯儲局開始加息以來，美國商業地產價值已經下跌了22%。此外，由於採用遠程辦公，辦公空間需求減弱，寫字樓價格下跌了35%。
根據Trepp的一份報告，到2025年底，銀行將面臨約5600億美元的商業房地產貸款到期。地區性銀行對該行業的敞口更大，與資本更雄厚的大型貨幣中心銀行相比，它們受到的衝擊可能更大，因爲它們缺乏龐大的信用卡投資組合或投資銀行業務來進行隔離。摩根大通的數據顯示，商業房地產貸款佔小銀行資產的28.7%，而大銀行的這一比例僅爲6.5%。
Maverick Real Estate Partners警告稱，商業地產危機才剛剛開始，即使聯儲局開始降息，危機也會惡化。該公司表示，“到目前爲止，銀行報告的拖欠貸款比例與2024年和2025年將發生的違約相比，只是滄海一粟”;銀行仍然面臨這些重大風險，明年可能出現的利率下降不會解決銀行的問題。
編輯/lambor