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預測2023 年歸母淨利潤同比下降25%
我們預計ESR 2023 年歸母淨利潤（PATMI）同比下滑25%至4.2 億美元，低於我們此前預期5.6 億美元，主要由於海外高利率環境下投資及開發部分公允價值收益減少。若不考慮公允價值損益，我們認爲公司2023 年經營情況大體平穩，核心業績指標基本符合預期。
關注要點
基金管理核心業務維持穩健增長。我們預計2023 年公司基金管理分部收入及EBITDA有望實現高個位數同比增幅（主要得益於1H23 公司基金管理規模增長）。下半年開工及竣工受宏觀環境波動影響有所放緩，全年水平或錄得同比小幅下滑，但總量仍相對可觀。此外，由於公司出售部分表內資產，2023 年投資分部收入或同比下滑。
融資成本上升和公允價值變動或構成業績承壓的主要因素。受海外高利率環境影響，我們預計2023 下半年公司加權平均融資成本較1H23（5.6%）有進一步抬升，全年利息支出同比擴大。此外，全球範圍內商業不動產資本化率邊際抬升，令資產估值有所調整。儘管部分地區（如澳洲、韓國）可通過租金的上升對沖一部分資產價格壓力，但總體資產組合的估值仍承壓。
回購對2023 年股價表現構成一定支撐。我們統計公司2023 年總回購金額達17 億港元（回購數量達1.5 億份）。2024 年我們預計公司將繼續視情況開展回購活動。
海外市場潛在降息可能利好公司經營活動開展。海外市場2022 下半年以來的利率快速抬升對房地產行業的經營活動造成了一定的阻滯，資產交易活躍度顯著下降。未來我們建議關注海外市場2024 年的潛在降息情況，原則上利率的正常化調整或同時有利於ESR的經營活動及報表利潤修復。
盈利預測與估值
考慮公司融資成本抬升及公允價值收益減少，我們下調2023-24 年歸母淨利潤25%及27%至4.2 億美元及4.6 億美元（同比下降26%及增長8%），引入2025 年歸母淨利潤預測5.0 億美元（同比增長10%）。維持跑贏行業評級，下調目標價7.6%至14.6 港元，對應18.1 /16.5 倍2024-25 年核心市盈率，較當前股價有46.3%的上行空間，主要反映盈利預測調整。公司當前股價交易於12.4/11.3 倍2024-25 年核心市盈率和0.6/0.6 倍2024-25 年市淨率。
風險
實體資產價格超預期下行；融資成本持續抬升；匯率波動超預期。
