連續2 年銷售規模正增長，全國排名快速提升。根據公司經營簡報，23 年越秀地產實現銷售金額1420 億元，超額完成年初銷售目標（1320億元），全國銷售排名進一步提升至第12 位，與第10 位規模差距僅百億左右。增速表現來看，公司23 年規模同比增長13.6%，是唯一一家連續兩年實現正增長的公司，且增速由量價共同帶動，前期穩健清晰的投資戰略及較強的槓桿約束爲公司提供了穿越週期的動能。
土地投資力度居前，一線城市金額佔比超六成。土地投資方面， 23 年越秀地產拿地總金額597 億元，對應拿地力度42%，權益投資規模較22 年持平，橫向對比拓展力度依然居前。從分佈來看， 23 年新增土地全部位於一二線城市，其中一線佔比達到62%，較22 年提升10pct，且廣州佔比下降，北上佔比提升，提升能級的同時分散單一市場風險。
高能級城市相對更爲穩健的基本面是公司整體規模表現穩健的基礎。
股債融資渠道通暢，在手資源充足。23 年6 月公司完成供股9.29 億股，募集資金約83 億港元，爲公司補充了大量的流動資金，在手資源進一步豐富，爲後續補充優質土儲，實現資源轉化打下堅實基礎。
盈利預測與投資建議。預計公司未來銷售、收入仍將穩健增長，利潤受房價下行壓力有所波動，23-24 年歸母淨利潤33 億元/36 億元，同比-16%/+7%，對應PE 爲5.7x、5.3x。考慮到房價帶來的資產減值，給予公司合理估值對應22 年末歸母淨資產0.8 倍PB，考慮0.91 人民幣/港元的匯率，對應合理價值10.37 港元/股，維持“買入”評級。
風險提示。單一市場波動影響；行業景氣恢復不及預期影響銷售及利潤率；房價預期不足導致銷售毛利率承壓；政策環境改善速度不及預期。