投資要點：
2023 年銷售額1,535 億元、同比持平，銷售排名提升至第11。據克而瑞，2023 年公司銷售額1,535 億元，同比-0.3%，遠好於Top50 房企均值-20.7%；克而瑞排名第11 名，較22 年提升2 名；銷售面積334 萬平，同比+8.4%；銷售均價4.2 萬元/平，同比-8.0%。
2023 年10 月杭州放鬆限購，將限購範圍調整爲上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，限購區域內本市戶籍限購2 套（原落戶5 年限購2 套或2 年連續社保限購1 套）、非本市戶籍家庭有社保或個稅記錄的限購1 套（原二手房1 年連續社保、新房4 年連續社保），政策放鬆之下公司銷售彈性也將有所提升。
2023 年拿地金額440 億元、杭州佔比87%，拿地/銷售額比29%。據公告，公司2023拿地金額達440 億元，同比-39.9%，其中杭州佔比87%；拿地面積284 萬平，同比-40.1%；拿地均價1.55 萬元/平，同比+0.2%。2023 年公司拿地/銷售金額比29%，拿地/銷售面積比85%，拿地/銷售均價比34%。截至23 年末，公司總可售貨值2,600 億元，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分別佔比56%、24%和20%。
公司爲高品質住宅標杆，有望受益格局優化和品質提升雙重Alpha。我們認爲，我國住房需求結構將出現分化，其中改善性需求對應的高品質住宅將迎來廣闊成長空間。供給端，通過七普和統計局數據，我們估算目前我國城鎮住宅存量約344 億平，其中高品質住宅合計約82 億平、滲透率約24%；需求端，人口年齡結構上移、受教育程度提升、多孩家庭佔比提升，將推動市場改善性需求逐漸爆發，我們估算2022-30 年改需佔比達44%，這意味着後續高品質住宅滲透率提升空間廣闊，並估算2022-30 年改需年均達6 億平，對應規模6.5-8.3 萬億，這意味高品質新賽道空間廣闊。而公司銷售均價維持在4 萬元/平米左右，專注杭州高品質住宅項目；在2008 年就已建立五大產品標準化體系，目前有四大產品體系、十五個標準版本，深耕杭州30 載、品質豪宅口碑業內領先，以武林壹號爲首的紅盤享譽杭州，有望受益格局優化和品質提升雙重Alpha。
三條紅線穩居綠檔，融資成本低位再降。據公告，我們計算截至23Q3 末，公司持續處於三條紅線綠檔，剔預負債率59.1%，同比-8.5pct；淨負債率14.2%，同比-46.6pct；現金短債比3.2 倍，同比+1.7 倍。23Q3 末有息負債386 億元，同比-22.8%；23H1 末有息負債中銀行貸款和債券類分別佔比76%和24%；平均融資成本低至4.40%，較22 年-20BP。近期公司成功發行多筆債券：23/6/16 發行中票6 億元/3.95%/2 年，23/7/3 發行短融9 億元/3.85%/1 年，23/7/21 發行中票6 億元/3.85%/2 年，23/8/1 發行公司債7 億元/4.20%/2 年，逆境中融資優勢凸顯。公司計劃23 年權益有息負債規模控制在470億元以內（同比持平），直接融資規模控制在20%以內，融資成本下降10-20BP。
投資分析意見：高品質住宅標杆，同時受益格局優化和品質提升，維持“買入”評級。濱江集團深耕杭州30 載，公司自2015 年開始銷售換擋加速，2023 年公司銷售排名已提升至行業第11 名。近年來公司積極拿地擴張，2015-21 年拿地/銷售金額比均值達60%，2022 年達48%，公司拿地聚焦於大杭州區域，目前可售貨值中杭州佔比56%，將賦予公司後續更強的銷售彈性。考慮到目前行業銷售和利潤率仍承壓，我們下調公司23-25 年盈利預測分別爲41.3/47.5/57.2 億元（原45.0/51.9/59.7 億元），對應24 年PE 爲4.6X，我們看好公司將同時受益格局優化和品質提升以及近兩年拿地量質提升而賦予後期的業績彈性，維持“買入”評級。
風險提示：地產調控政策超預期收緊，去化率不及預期，融資收緊、成本上升。