事件：華潤置地發佈運營數據；華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“華夏華潤商業資產REIT”）發佈基金份額詢價公告。
點評：銷售總量企穩，高能級貨值充裕，經營性不動產收入保持較高增速，經營穩健，華夏華潤商業資產REIT 啓動發售，公司商業邏輯有望實現升級。
銷售總量企穩，區域發展均衡：23 年12 月，公司實現銷售額210 億元，同比減少57.6%，主要因市場下行、公司推貨節奏和同比高基數等原因。23 年全年，公司實現銷售額3070 億元，同比增長1.9%，其中銷售額前三名的大區分別爲華東大區（876 億元）、華北大區（521 億元）、華西大區（420 億元），銷售額同比增速前三名的大區（不考慮香港公司）分別爲華南大區（+31.6%）、華西大區（+24.5%）、深圳大區（+23.3%），華南及華西地區銷售發力明顯，區域佈局更加均衡；公司銷售均價爲2.35 萬元/平米，同比增長11.1%，進一步實現高能級城市銷售佈局。
保持積極拿地，高能級貨值充裕：據克而瑞數據，2023 年，公司新增土地貨值2697 億元，同比增長12.7%，具體來看，2023 年新增土地樓面均價15496 元/㎡，同比增長12%，新增土地單方貨值約37919 元/㎡，同比增長22.1%，從數量上看，公司拿地積極，全年新增貨值充裕；從質量上看，公司新增土儲主要聚焦在高能級城市，故單方貨值逐步提升，土儲調倉充分，奠定較好的銷售基礎。
經營性不動產業務保持高增長，華夏華潤商業資產REIT 啓動發售：2023 年，公司投資物業租金收入256.3 億元，同比增長39.4%，經營性不動產業務增長較快。2023 年11 月，華夏華潤商業資產REIT 在深交所的註冊生效，底層資產爲青島萬象城，估值81.47 億元，擬募資69.23 億元。2024 年1 月24 日，華夏華潤商業資產REIT 進入網下詢價，詢價區間爲6.784 元/份-7.269 元/份，以募集說明書披露的2024 年預測可供分配現金流計算，詢價對應的2024 年P/FFO估值在19.89~21.31 倍之間。如華潤商業資產REIT 順利上市，將標誌着公司打通商業地產“募投建管退” 的發展模式，豐富了股權融資途徑，加速投資現金回流，另一方面將實現商業邏輯升級，有助於強化公司自身的估值邏輯。
盈利預測、估值與評級：考慮23 年下半年以來國內銷售市場下行壓力增大，或將降低公司未來銷售額增速以及毛利率修復水平，我們下調公司23-25 年預測核心EPS 爲3.97 元（下調6.1%）、4.12 元（下調12.5%）、4.34 元（下調20.2%），現價對應23-25 年PE 核心估值分別爲5.1/4.9/4.6 倍，公司作爲央企地產，銷售穩健，核心土儲充裕，經營性業務發展向好，綜合實力強，維持“買入”評級。
風險提示：銷售推盤不及預期，開工與結轉進度不及預期，行業下行超預期等。