投資建議
截至2024 年1 月10 日收盤，中金普洛斯REIT（普洛斯REIT）2024 預期股息收益率已達6.9%，隱含底層資產平均資本化率7.3%，我們認爲配置價值已經較爲清晰。
理由
經營情況或繼續保持韌性。據普洛斯REIT披露，截至2023 年12 月31日，10 個底層資產平均出租率爲89.63%（較三季度末抬升1.17%），考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積後期末平均出租率爲91.83%1。往前看，我們認爲通州物流園的出租率或較快回升（三季度末簽約出租率爲70.94%，高於實際出租率46.25%），新擴募資產出租率也有望穩中有進。
管理層主動增持，支持平台可持續發展。普洛斯REIT於2023 年12 月16日發佈原始權益人增持公告2，公告顯示普洛斯中國管理層計劃出資增持基金份額（擬增持金額不低於8,000 萬元，不超過1 億元）。我們認爲此舉彰顯了管理層信心，有利於推動上市平台可持續發展。
近期物流行業基本面總體承壓，但核心市場表現仍相對穩健。我們近期調研顯示部分地區因短期供給放大等原因出租率與租金水平有所承壓，但核心一線城市優質資產供需面仍相對有韌性。普洛斯REIT大部分底層資產位於北京、廣州等核心城市，我們認爲經營表現具備穩定基礎。
當前估值或已低於公允價值。我們統計截至2023 年三季度末，中國一線城市物流資產資本化率約爲4.50%-5.75%，低於當前普洛斯REIT股價隱含資本化率7.3%，二級市場價格與潛在合理的一級市場價格可能已經倒掛。
盈利預測與估值
綜合考慮出租率與租金單價變化趨勢，我們維持2023-2024 年可供分派預測不變，引入2025 年可供分派預測3.66 億元（同比+2.4%）。考慮當前實體資產定價的普遍邊際承壓，我們下調2024 年末NAV預測8.9%至3.44 元/份。當前股價2.68 元較NAV已折讓22%，我們認爲安全邊際較爲充裕，配置價值已較爲清晰，我們同步更新12 個月目標總回報率至20%。當前股價對應6.9%和7.1%的2024 和2025 年股息率。
風險
底層資產經營表現出現較快下行。