23 財年銷售目標達成。越秀集團公佈了2023 年11 月的經營數據，實現合同銷售額118.75 億元人民幣，合同建築面積33.23 萬平方米，分別同比增長0.4%和下降0.7%。截至23 年首11 個月，公司累計實現合同銷售人民幣1,329.1 億元，同比增長29.1%，完成全年銷售目標人民幣1,320 億元的100.7%。
23 年在上海新增第二個項目。越秀亦宣佈以47.85 億元人民幣中標上海普陀區別新涇工業園區地塊，為越秀今年在上海新增的第二個項目。該項目用地面積40,150 平方米，容積率建築面積72,270 平方米，平均樓面地價66,210 元/平方米。同時，該項目的平均售價上限爲人民幣10.2 萬元/平方米，與長寧和普陀地區的其他項目基本一致。包括所有其他成本，我們估計該項目的總成本約爲人民幣 8.4 萬元/平方米，毛利率約爲 17%，與公司開發項目平均 17-18% 的毛利率一致。
年初至今總購地人民幣 474 億元。包括上海新項目在內，越秀截至2023年已新購入19 個項目，規劃總建築面積約360 萬平方米，總代價達人民幣474 億元，佔截至2023 年首11 個月已實現合同銷售總額約36%。我們認爲越秀集團正按計劃補充土地儲備以維持土地儲備增長，同時保持淨負債率穩定在約60%水平。
維持買入評級。鑑於市場環境不確定性導致新項目的預期利潤率較低，我們相應下調了越秀的長期利潤率預期和盈利預測。然而，我們認爲越秀的銷售業績仍然領先大多數同業，並且是在不利市場條件下率先完成全年銷售目標的開發商。我們保持對越秀買入評級，目標價調整至 10.7 港元，較資產淨值折讓 50%(之前為45%)，維持越秀爲我們2024 年行業首選。