來源：證券時報
12月5日，上海掛牌四批次首輪8宗地塊開拍。
據了解，此次土拍延續現場競價、競報“高品質建設”和搖號的線下出讓方式，未取消地價上限。最終8宗地塊中，3宗封頂、1宗溢價成交、4宗底價成交，共攬金148億元。
證券時報·券商中國記者梳理，近日，重慶、武漢、成都、北京、蘇州、無錫、福州、天津等多地進行了土地拍賣，除武漢、成都、蘇州、福州個別地塊溢價成交外，其餘地塊均底價成交。其中，成都地塊溢價率達到61%。
接受證券時報·券商中國記者採訪的業內人士認爲，今年土地市場供求兩端在縮量，溢價率在低位，雖然與去年相比整體有小幅修復，但回暖程度並不明顯。取消地價上限政策後，重點城市土拍升溫尚不明顯，除個別地塊溢價率較高外，大多數地塊底價成交，土拍分化加劇。預計後續土地市場將持續分化。
上海8宗地攬金148億元
12月5日，上海掛牌四批次首輪8宗地塊開拍，總建築面積74.51萬平方米，總起價139.7億元。本輪土拍延續現場競價、競報“高品質建設”和搖號的線下出讓方式，未取消地價上限。最終8宗地塊中，3宗封頂、1宗溢價成交、4宗底價成交，共攬金148億元。
3宗封頂地塊中，普陀區北新涇產業園區地塊掛牌起價43.5億元，起始樓面價60191元/平方米，房地聯動價10.2萬元/平方米。
據中指研究院介紹，現場有北京金隅、保利發展、廈門國貿、越秀、中華企業、象嶼地產、中海等共11家競買人蔘與競價，歷經43輪報價觸頂，轉入競報“高品質建設”環節，其中8家競買人接受綠色建築二星級和超低能耗建築上限指標以及7%的公租房比例上限指標，進入現場搖號環節。最終，越秀搖中該地塊，成交總價47.85億元，成交樓面價66210元/平方米，溢價率10%。
普陀區桃浦科技智慧城地塊規劃建築面積46028平方米，起拍價20.7億元。該地塊同樣封頂成交，最終由北京金隅競得，成交總價22.77億元，成交樓面價49469元/平方米，溢價率10%。
楊浦區平涼社區地塊規劃建築面積16455平方米，起始價約11.52億元，該地塊公寓房地聯動價12萬元/平方米，風貌住宅18萬元/平方米。共4家企業參與現場競價，在競價環節僅用時不到6分鐘便達到最高限價，進入競報“高品質建設”環節，其中保利選擇不參與，上海城投、上海城建、中建東孚等3家企業在該環節接受綠色建築二星級和超低能耗建築上限指標以及7%的公租房比例上限指標，轉入現場搖號環節，最終上海城投搖中該地塊，成交總價約12.64億元，成交樓面價76803元/平方米，溢價率9.72%。
4宗底價成交地塊分別爲：自貿區臨港新片區綜合產業片區地塊，由上海金橋臨港投資以24.35億元摘得，成交樓面價5579元/平方米;自貿區臨港新片區滴水湖核心片區地塊，由上海臨港投控集團+特發聯合體以總價12.69億元摘得，成交樓面價13900元/平方米;奉賢區奉賢新城地塊，由上海奉賢城建以9.06億元摘得，成交樓面價18000元/平方米;楊浦區平涼社區地塊，由華麗家族+保利聯合體以約4.19億元摘得，成交樓面價70002元/平方米。
此外，虹口區江灣鎮地塊由上海中建東孚投資以總價14.58億元摘得，成交樓面價55372元/平方米，溢價率6.42%。
多地土拍熱度分化明顯
證券時報·券商中國記者梳理，近日，多地進行了土地拍賣，熱度分化明顯。
12月4日，重慶掛牌出讓3宗地塊，其中沙坪壩區井雙板塊1宗、九龍坡區大楊石板塊2宗，總出讓面積62664平方米，起拍價約7.25億元。最終，3宗地塊均底價成交。
12月1日，武漢共出讓4宗涉宅地塊，其中東湖開發區1宗，洪山青菱科技生態新城3宗。最終4宗地塊均底價成交，收金34.405億元。
11月30日，成都進行取消地價上限後的第二場土拍，出讓的7宗宅地中，除1宗位於天府新區外，其餘均位於近郊。參拍企業仍以央國企爲主，最終，4宗地底價成交，1宗溢價成交，2宗撤牌，5宗地總攬金32.27億元，平均溢價率爲12.19%。其中，天府新區麓湖44畝地塊熱度最高，溢價率高達61%。
11月30日，北京昌平區沙河鎮1宗宅地出讓，土地上限價格40.71億元，採用“競地價+競現房銷售面積+搖號（交高標）”方式出讓，銷售指導價爲5萬元/平方米(期房)，5.2萬元/平方米(現房)，浮動8%。該地塊僅北京建工一家參與報名，底價35.4億元成交，樓面價22922元/平方米。
11月29日，蘇州取消地價上限後的首場土拍分化較重，共掛牌6宗涉宅地塊，總出讓面積約28.62萬平方米，總起價68.24億元，6宗地塊全部未設限價。最終6宗宅地以1宗溢價、5宗底價成交，總攬金約74.94億元。其中，唯一熱門地塊經過兩個半小時120輪的拼殺，最終由北京金隅以28.97億元競得，成交樓面價39027元/平方米，溢價率30.09%。
11月29日，無錫七批次土拍完成出讓，共6宗涉宅地塊，總面積33.66萬平方米，總起價55.6億元，均未設置土地最高限價。土拍開幕僅僅過了不到20分鐘，戰鬥就已結束，6宗地塊均以底價成交，總攬金55.6億元。
11月28日，福州七批次6宗地塊參與競拍，其中1宗溢價17.62%成交，其餘5宗地塊底價成交。溢價地塊因地理位置優越，吸引了多家房企參與競爭，最終經過82輪的競價，由福州衆益置業競得，成交價27.03億元，平均樓面地價26592元/平方米。
11月27日，天津成交6宗宅地，總規劃建面約33.9萬平方米。最終，6宗宅地均以底價成交，總成交金額18.84億元。
對於今年全國土拍市場的特點，中指研究院分析師孟新增接受證券時報·券商中國記者採訪時指出，根據中指研究院監測數據，1-11月全國300城住宅用地推出量同比下降21.5%，降幅延續;重點22城推地量同比降幅在20%以上，可以看出政府推地信心不是很足。
全國1-11月供地計劃完成率不到70%，去年此時完成率在60%，雖然指標有提升，但仍在低位。從成交情況看，1-11月全國300城住宅用地成交同比降幅爲28%，重點22城住宅用地成交同比降幅爲30%，受推地信心不足影響，由供應端到成交端降幅在延續，而且比較大。此外，重點22城底價成交佔比63%，還是比較高的。總體來看，今年土地市場供求兩端在縮量，溢價率在低位，雖然與去年相比整體有小幅修復，但回暖程度並不明顯。
孟新增還表示，今年以來爲提高房企拿地積極性，政府在供應端一方面優化了土拍規則，另一方面調整了供應結構，供應核心區地塊。9月末以來，重點22城中已經有18城取消地價上限，但從土拍結果來看，僅有合肥、濟南、成都、福州、廈門等個別地塊溢價率很高，成都天府新區地塊溢價率高達61%，但其餘地塊大都底價成交，甚至流拍，土拍分化加劇。由此可見，現在房企拿地更加精準，後續拿地分化趨勢延續，拿地積極性提高更多在優質地塊方面，其他絕大多數城市和地塊仍將保持謹慎態度。
編輯/ruby