久期財經訊，12月1日，穆迪將新城發展控股有限公司(Seazen Group Limited, 簡稱“新城發展”，01030.HK)以及新城環球有限公司（New Metro Global Limited，簡稱“新城環球”）的以下評級進行了下調：
1. 將新城發展的公司家族評級(CFR)從“B1”下調至“B2”
2. 由新城環球發行並由新城發展或新城控股集團股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，簡稱“新城控股”，601155.SH)提供擔保的債券的有支持高級無抵押評級從“B2”下調至“B3”
與此同時，穆迪維持了負面評級展望。
穆迪副總裁兼高級分析師Kelly Chen表示：“此次評級下調反映出，由於房地產銷售持續下滑和融資渠道受限，未來12-18個月，新城發展的信用指標、流動性緩衝和財務靈活性將不斷減弱。”
“負面展望反映了該公司在未來12-18個月恢復運營和流動性緩衝能力的不確定性。”Chen補充道。
評級理據
新城發展的“B2”公司家族評級反映了該公司在長江三角洲地區的品牌成熟度和過往業績記錄，以及其規模可觀的投資物業組合(IPs)帶來的不斷增長的經常性租金收入。
然而，該評級受到以下因素的限制：公司的房地產開發業務減少，資產負擔增加後的財務靈活性受限，以及未來12-18個月的信用指標減弱。此次評級還考慮到其在合資企業(JVs)中的顯著風險敞口，削弱了其公司透明度。
穆迪預測，在其主要業務所在的低線城市住房需求持續疲軟的背景下，新城發展的合同銷售總額將從2022年的1,160億元人民幣降至2023年的約780億元人民幣和2024年約650億至700億元人民幣。
穆迪評估新城發展的流動性充足，這得益於該公司通過抵押其購物中心和最近出售其影院資產獲得的新資金的支持。這些新融資連同該公司截至2023年6月底的210億元人民幣的現金和現金等價物，將爲其償還債務提供支持，債務包括從現在到2025年6月底到期或可贖回的8億美元離岸高級票據和總計約20億元人民幣的在岸債券。
穆迪預計，新城發展將愈發依賴有擔保的銀行借款來解決部分到期債務，這將削弱其財務靈活性。這種風險在一定程度上被該公司不斷增長的經常性收入所緩解，這些收入來自其具有較高收益可見性的成熟的投資物業。這一收入來源也緩解了房地產開發業務帶來的週期性風險。
與此同時，隨着合同銷售額的下降，新城發展的信用指標將繼續走弱。具體而言，其債務槓桿(按調整後債務/EBITDA之比衡量)將在未來12-18個月內增至7.0倍至7.5倍（截至2023年6月的過去12個月：5.5倍）。同期，其調整後的EBIT/利息覆蓋率之比也將從2.7倍降至2.0倍左右。
由於結構性從屬風險，該公司的高級無抵押債券的評級爲“B3”，比公司家族評級低一個子級。這種風險反映了這樣一個事實，即大多數債權發生在運營子公司，並且在破產情況下優先於新城集團的高級無抵押債權。此外，控股公司缺乏顯著的結構性從屬緩解因素。因此，控股公司的索賠的回收率可能會降低。
在環境、社會和治理(ESG)因素方面，新城集團的所有權集中於前董事長，其持有該公司63.3%的股份。該公司的七人董事會中有三名獨立非執行董事，以及公司根據香港證券交易所對上市公司的《企業管制守則》要求採取了其他內部治理結構和標準。上述因素緩和了管治風險。
可能引起評級上調或下調的因素
鑑於負面展望，穆迪不太可能上調新城發展的評級。然而，如果該公司穩定其合同銷售額，同時保持足夠的流動性並改善其資本市場融資渠道的准入，穆迪可能會將展望調整爲穩定。
可能預示評級展望穩定的信用指標包括EBIT/利息覆蓋率之比持續高於2.25倍和債務/EBITDA之比持續低於7.5倍。
另一方面，如果新城發展的流動性和融資渠道進一步惡化;其合同銷售額的下降超過了穆迪的預期;或者其信用指標減弱，EBIT/利息覆蓋率之比降至1.5倍以下，債務/EBITDA持續升至9.0倍以上，穆迪可能會下調其評級。
如果公司與其合資企業相關的或有負債或集團向合資企業提供資金支持的可能性顯著增加，評級下調壓力也可能會增加。
新城發展控股有限公司主要在中國從事住宅地產開發業務。公司由新城發展前董事長王振華於1996年創立。王振華是新城發展的最大股東，持有公司63.3%的股份，其自1993年以來在中國 (A1/穩定) 從事房地產開發業務。