來源：券商中國
11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，明確要支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。
券商中國記者從相關人士處了解到，金融管理部門將積極支持穩妥防範化解大型房企風險，共同做好房地產企業合理融資支持和融資監管，支持規範經營的民營房企持續發展。積極發揮“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發債難問題。同時，做好房地產股債融資監管，規範募集資金使用。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險，繼續應對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩”。
中信建投證券首席經濟學家黃文濤表示，三部委聯合會議再一次明確要一視同仁滿足不同所有制地產企業的合理融資需求，體現了監管層下一步堅定支持地產企業合理的貸款和股權債權融資，預計後續政策貫徹的力度和廣度會有所提升，這對幫助地產供給端加快走出困境大有裨益。
支持房企通過資本市場合理融資
三部門召開的金融機構座談會研究近期房地產金融、信貸投放、融資平台債務風險化解等重點工作。在房地產金融領域，會議強調，過去一段時間，金融部門積極配合行業主管部門和地方政府，從房地產市場的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權等重點融資渠道穩定，支持改善行業經營，優化調整個人住房貸款政策，着力穩定房地產市場，取得了良好的效果。
截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內房企98家，其中港股93家，總市值合計約2.3萬億元。證監會於去年底出臺了支持房地產平穩健康發展的“股權五條”等政策措施，堅持股債聯動，堅持融資支持與風險防控並重，滿足正常經營房企的合理融資需求和穩妥應對房企債券違約風險。
具體來看，證監會支持房企通過資本市場合理融資。股權融資方面，去年底以來，已有8單境內外上市房企再融資和併購重組項目通過證監會註冊或備案，擬融資合計約440億元；啓動不動產私募投資基金試點。
債券融資方面，今年1-10月，房企公司債券及資產支持證券發行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發行債券。此外，完成首批保障性租賃住房不動產投資信託基金（REITs）發行上市，促進盤活存量資產。
同時，證監會還加大了對構建房地產發展新模式的融資支持力度。一方面，積極發揮資本市場功能，加大保障性住房建設等“三大工程”的股債融資支持力度，9月底出臺資本市場支持保障性住房建設實施方案。另一方面，積極推動消費基礎設施公募REITs發展，已發佈相關業務規則，將公募REITs資產範圍拓展至百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，首批已受理4單消費基礎設施REITs。
黃文濤表示，地產“三支箭”自2022年年末發佈之後，金融部門積極配合行業主管部門和地方政府，基本保持信貸、債券、股權等重點融資渠道穩定，支持改善行業經營，對穩定房地產行業起到了舉足輕重的作用。
促進解決民營房企發債難問題
近日金融部門和行業主管部門聯合召開代表性房地產企業座談會，調研了解行業風險化解和高質量發展的主要金融需求。三部門座談會強調，各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。要繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業併購重組。要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。
證監會相關人士表示，證監會將貫徹落實中央金融工作會議和本次座談會的部署要求，支持穩妥防範化解大型房企風險，做好房地產企業合理融資支持和融資監管，促進房地產行業平穩健康發展。
一是一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。保持房企股債融資渠道總體穩定，支持規範經營的民營房企持續發展。積極發揮中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發債難問題。同時，做好房地產股債融資監管，規範募集資金使用。
二是穩妥做好相關風險處置和違規查處。堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險。繼續應對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩”。從嚴查處上市房企、發債房企財務造假、虛假信息披露及相關中介機構未履職盡責等違法違規行爲。
黃文濤指出，證監會多措並舉通過積極發揮中證金融公司與地方擔保公司的“央地合作”增信模式作用，本質是對陷入流動性危機的地產企業進行增信背書，一定程度上能提升市場對房地產企業融資的信心，促進其融資渠道的持續暢通。同時通過監管措施保證募集資金的實際使用與募集用途的匹配，以防止出現資金使用違規和侵犯投資者權益的事件。
保持房地產融資平穩有序
在“認房不認貸”、下調房貸利率等一系列需求端的利好政策之後，監管層在融資端釋放出了積極信號，明確表示滿足房企的合理融資需求，保持房地產融資平穩有序。
7月中旬，監管層對“金融16條”相關政策的延期給予了房企及行業更長的緩解期；8月初，對一系列包括房企在內的民營企業進行調研，推動銀企供需對接；8月底時再次強調要繼續落實好房地產“金融16條”；同期，證監會也表示要保持房企股債融資渠道總體穩定，支持正常經營房企合理融資需求，併發布了包括上市房企再融資不受破發、破淨和虧損限制等。此次三部門座談會從房企主要金融需求出發，明確融資端的支持力度。
“但依然需要看到，‘三支箭’在實施過程中也遇到了各種問題，比如股權和債券投資者的用腳投票、銀行避免暴露更多風險敞口等問題。”黃文濤指出，當前房地產行業體現出供需雙弱的結構性矛盾，政策層面也針對供需層面進行了政策的寬鬆與支持，監管層有必要持續針對地產企業的困境給予政策的大力支持，優先處理融資端、併購端、經營端的諸多堵點和難點，實質性改善不同所有制地產企業的現金流情況，改善市場對地產供給端和需求端的預期與信心。只有供需兩端出現“企業端現金流轉好+居民收入預期轉好”共振向上的局面，地產行業才能真正實現築底回升。
易居研究院研究總監嚴躍進也指出，房企的資金狀況，既要輸血也要造血。輸血方面看，其實關鍵還是要做好“金融16條”的支持。而造血方面，關鍵還是要提振銷售數據，這是關鍵。房地產市場最大的優勢在於，購房需求是存在的，只是沒有完全挖掘出來。
“展望未來政策趨勢，中央層面預計將繼續梳理房地產行業穩健運行通道，持續加大政策託底力度，給予市場明確的調控預期和信號，並保持收放彈性。”中債資信地產行業研究團隊表示。
編輯/Corrine