核心觀點：公司核心業務爲上海張江片區的產業載體開發出租和科技產業投資，目前看已結出累累碩果。上海科創中心建設看張江，張江高科技園區在十四五期間全力做強集成電路、生物醫藥、人工智能三大產業，有望在中國高質量發展中進一步提效增速。公司長期深耕張江片區建設，截至2022 年年底用於出租的物業面積達133 萬方，計劃於未來3 年內完工的300萬方物業有望爲業務帶來新增量，同時公司發行的產業園區REIT 幫助公司有效盤活資產並使公司具備穩定的投資收益。
公司科技產業投資對業績的貢獻長期保持在50%以上，知名投資標的包括上海微電子、微創醫療、藍箭航天、智己汽車、民生證券等，極具潛力的投資標的有望爲公司業績和估值做出更大貢獻。
摘要
深耕張江片區建設，物業租賃及收入規模有望跨越式增長。
公司長期深耕張江片區建設，截至2022 年年底用於出租的物業面積達133 萬方；以集電港、科學之門、張江西北區域爲代表的區域建設穩步推進，帶動公司物業租賃收入提升，2023年前三季度公司租金總收入7.7 億元，同比增長35.7%。根據規劃，總建面約300 萬方的在建項目將於未來3 年內全部完工，有望進一步增大公司租賃物業規模，推動租賃收入增長。
借力REIT 盤活資產，退出機制完善支撐公司現金流及產業投資能力。通過將資產出售給華安張江REIT，公司持續獲得收益，2021 年6 月華安張江REIT 上市爲公司帶來收益近1 億元；2023 年6 月張江REIT 首批成功擴募，爲公司帶來投資收益近4 億元，實現了對資產的有效盤活。公司通過REIT 有效提升資金使用效率，進一步加速園區建設和科技產業投資。
投資收益已成業績主要支撐，成功案例頻現。2015 年公司將自身定位爲“科技投行”，積極持續進行產業投資，產業投資收益對業績的貢獻程度長期保持在50%以上，反映投資規模的長期股權投資與可供出售金融資產合計規模已達112.7 億元。
公司的科創投資投向半導體、醫藥、航空航天等卡脖子工程及新興產業領域，成功案例頻現，包括光刻機龍頭企業上海微電子、高端醫療器械公司微創醫療、航天綜合服務商藍箭航天、新能源車企智己汽車、知名金融機構民生證券等。
給予買入評級，看好公司深耕張江的持續盈利能力與發力科技投行的發展前景。我們預測公司2023-2025 年EPS 爲0.66/0.80/0.92 元，給予買入評級。
風險提示：物業銷售結算不及預期、物業出租水平不及預期、投資標的發展不及預期。