雙國資背景，帶來更強大股東實力。截至2022 年12 月31 日，越秀集團直接和間接持有越秀地產上市公司合計約39.78%股份，爲公司第一大股東；廣州地鐵集團作爲公司第二大股東，通過全資公司廣州地鐵投融資（香港）有限公司持有越秀地產19.9%股份。考慮到越秀集團是國務院國企改革“雙百企業”以及廣州地鐵在統籌推進“軌道上的大灣區”建設方面的綜合實力和業務定位，我們認爲越秀地產雙國資的股東背景實力，有望爲其各項業務發展帶來強大的資源優勢和支持。
合同銷售逆勢增長，多元增儲鞏固核心競爭力。2023 年上半年，越秀地產實現累計合同銷售金額人民幣836.3 億元，同比+71.0%，完成23 年全年合同銷售目標人民幣1320 億元的63.4%。截至2023 年6 月30 日，越秀地產擁有土地儲備面積2813 萬平方米，分佈於全國 30 個城市。近年來，公司優化土儲結構，投資項目優中選優並持續完善以TOD、“城市運營”、城市更新、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的“6+1”特色化、多元化增儲平台，近年來非公開市場增儲模式佔比超過50%+。
TOD 業務股東背景加持，全國化拓展實現新突破。截至2023 年6 月30 日，越秀地產在廣州和杭州共開發9 個TOD 項目，TOD 項目的總土地儲備達到398 萬平方米，約佔公司總土地儲備的14.2%；2022 年，越秀地產於杭州通過產交所除牌方式股權收購了勾莊TOD 項目，首次走出廣州和大灣區。
商住並舉，地產房託雙平台互動。近年來，公司房託經營收入重新步入增長軌道，而商業物業總經營收入保持相對穩定。2023 年上半年，公司直接持有的商業物業實現租賃收入約人民幣2.1 億元，同比+16.7%；持有的36.83%單位權益的越秀房產基金實現經營收入約人民幣10.6 億元，同比+12.4%。
成功融資增厚現金實力，業務發展空間可期。2023 年6 月2 日，越秀地產宣佈供股獲1.15 倍超額認購，母公司越秀集團和第二大股東廣州地鐵集團對供股全力支持。隨着“城中村改造”相關政策的持續推進同時考慮到越秀地產作爲廣州市屬國資地產的龍頭地位，我們認爲公司具備成熟的土地規劃和資源統籌的能力，穩健的財務狀況和資金實力亦可爲做地資金的籌措提供保障，上述競爭優勢能夠爲公司進一步參與相關項目提供契機。
投資建議。我們預測2023 年EPS 爲人民幣1.20 元，給予公司23 年8-10倍PE 估值，對應市值區間爲423-529 億港元，對應合理價值區間爲每股10.51-13.13 港元。（本文非特別註明，均爲人民幣計價，1 港元=0.9156 元人民幣）
風險提示：市場修復不及預期。