隨着萬科（02202）和恆大（03333）兩家重頭房企決定把總部搬到深圳灣超級總部基地（下稱“深圳灣超總”），後者再次受到市場的關注。
深圳灣超總由濱海大道、深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路圍合而成，總用地面積117.4公頃，建設規模總量高達450萬至550萬平方米。
在深圳官方認識中，深圳灣超總將是“未來全球高端產業集聚地”，是“是環深圳灣地區自然景觀條件最為得天獨厚、城市門户形象最為突出、未來城市開發最有效和綜合價值最高的區域”。它將與深圳後海金融總部相連接，未來大灣區的核心之核心也許就在這兩片地方。
此前，碳雲控股、恆立投資、神州數碼、中興通訊和中國電子都已成功斬獲總部地塊，加上招商銀行、中信金融、天音通訊以及已建設中的地鐵集團等項目，深圳灣超級總部基地10餘宗地基本已“名花有主”。
被萬科、恆大等多家巨頭看上，深圳灣超總頭的優勢自不必説，但這片填海區並不是一問世就自帶光環，二十多年間，隨着經濟、社會形勢的變化，它從最初的填海荒地變為如今我們看到的“超級總部基地”，也留下了屬於這座城市的歷史傳奇。
萬科、恆大的新總部
2017年12月19日，土地市場傳來消息，兩宗深圳灣超總、掛牌總價86.89億元的地塊被恆大和萬科分別收入囊中。
其中萬科底價摘得T208-0053地塊，資料顯示，地塊為商業服務業與道路用地，土地面積19227.53平方米（其中建設用地面積17775.65平方米，道路用地面積1451.88平方米）。總建築面積16.7萬平方米，掛牌起始價31.37億元，土地使用年限30年，為商業服務業與道路用地。
編號為T208-0054的地塊由恆大摘得，土地面積10376.82平方米，總建築面積28.92萬平方米，掛牌起始價55.52億元，土地使用年限30年，為商業服務業用地。
資料顯示，這兩宗土地在的競買人需符合以下三個條件：1、應為在深圳註冊的企業法人；2、必須是根據《深圳市鼓勵總部企業發展暫行辦法》（深府〔2012〕104號）認定的總部企業；3、應當為經市政府按相關規定遴選的企業。
也就是説，恆大、萬科競得地塊的前提是必須把企業總部建立於此。而恆大在2017年年中已經正式將總部從廣州市搬遷至深圳，萬科更是從始至終與深圳密不可分。兩家超級房企註定成為鄰居。
二十年身份變化
深圳灣超總由濱海大道、深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路圍合而成，總用地面積117.4公頃，建設規模總量高達450萬至550萬平方米。
深圳市規劃局從2001年開始委託中國城市規劃設計研究院深圳分院設計《華僑城南填海區詳細藍圖》，其中“華僑城南填海區”指的就是這片區域。
據中國城市規劃設計研究院深圳分院記載，這片區域是深圳“塘朗山-華僑城-深圳灣城市功能空間軸的核心城市功能區段之一”，從問世至今，其身份從原有單一的“濱海城市住區”到複合的“濱海文化商務中心”，再到“超級總部基地”，經歷了兩次變化。
但在2013年公示的詳細規劃中，這片區域的名字改為“深圳灣超級總部基地”，建設規模總量為450萬～550萬平方米，規劃就業人口為18～22萬人，配套生活以商務公寓及周邊生活住區為主，片區內部無常住居住人口。“深圳灣華僑城南部填海區”時代，政府給這片區域的規劃是，以住宅為主導，搭配商業、公園、歌劇院，住宅建築面積218萬平方米，商業建築面積56000平方米，規劃居住人口60900人。
深圳將其定位為“全球經濟產業鏈條中最終極地位的典型代表，是未來深圳發展成為世界城市的一個功能中心”，核心理念為“深圳灣雲城市”，整體結構為“1個立體城市中心＋2個特色頂級街區＋N個立體城市組團”。
深圳灣超總概念圖，圖自中規院深圳分院
基地將按9個單元編號進行開發，分別為DU01至DU09。其中，在滿足航空限高要求的前提下，DU01核心地塊的兩座超高層綜合體建築高度分別控制在400米～680米和400米～480米。
從公開資料可以得知，2016年超總基地計劃完成固定資產投資113.2億元，至2020年建成投入使用後預計整體實現產值收入或達500億元。
超總往事
從上述記載可以看出，深圳並不是一開始就明確了這片填海區的價值，對它的發展定位也一直在摸索中。直到2011年，規土委與中規院深圳分院經過多次討論，提出了“超級總部基地”的概念。
儘管如此，這片填海區還是一出生就受到了多方關注。據深圳樓市自媒體“朱羅紀”回憶，1990年代，深圳舉辦深圳灣發展論壇，王石、林少斌、凌克、陳劍、樑振英等地產界關鍵人物齊聚一堂。
2001年12月，這片區域的三塊住宅用地拍賣出當時全國地王。三塊地總佔地24萬平米，其中有兩塊為當時的寶安地王——泰華地產拿下，合計14.55億元，樓面價分別為2833元/平方米和2793元/平方米。後來因為泰華老闆羅瑞希驟然離世，這兩塊地轉至中信華南手中，中信開發了總建築面積高達65萬平米的“中信紅樹灣”項目，2004年發售，當時均價是9200元，最低價格為7000元左右。
中信紅樹灣
第三塊地由百仕達以7.8億總價拿下，樓面價3055元/平方米，創下了當時的全國地王，樓盤名為“紅樹西岸”，2005年發售，價格摸高到2.5萬/平方米，創下當時深圳的平層樓王記錄。
紅樹灣西岸
這三塊地王當時一共為深圳帶來22.35億元的收入。除此之外，東部集團開發的“瑞河耶納”住宅項目也在2004-2005年間發售，和中信紅樹灣1期同日開盤。
瑞河耶納
2013年9月，《深圳灣超級總部基地控制性詳細規劃》公佈，填海區變成了“超級總部基地”，所有住宅用地全部轉向商務開發。中信證券與金石澤信投資管理有限公司在2014年以掛牌起始價35.49億元，競得深圳灣超總兩塊地，樓面價13598元/平方米，成為第一家進駐的總部型企業，即現在的中信金融中心。
中信金融中心
早年在這一區域拿地的還有聯泰集團，下圖右側紅色部分是聯泰早年建設濱海大道獲得的政府返還用地，但迄今仍未開發。公司官網顯示，這塊命名為“聯泰紅樹灣”的項目佔地99486.9平方米，容積率為0.62，是一塊低密度住宅項目。一度有傳言稱聯泰把這塊地轉手給中信，之後便沒有了下文。
智通財經APP瞭解到，萬科集團董事會主席、首席執行官鬱亮早在2015年就已經去考察過該地。2015年11月5日，《蛇口消息報》報道稱，鬱亮前去拜訪了時任南山區委書記姜建軍、區長王強，雙方協商推進萬科集團新總部在南山區“深圳灣超級總部基地”的選址建設工作。
恆大之前，2017年深圳灣超級總部基地已經出讓5宗土地，分別由分別由恆力（深圳）投資集團有限公司和深圳碳雲控股、深圳碳雲數字生命科技有限公司、中興通訊股份有限公司、中國電子信息產業集團公司、神州數碼控股有限公司競得。
在《深圳灣超級總部基地控制性詳細規劃》中，深圳灣超總的發展目標被確定——“作為城市在全球經濟產業鏈條中最終極地位的典型代表，是未來深圳實現世界城市夢想的一個重要功能中心。”
回望近三十年來深圳的都市化進程，可以發現都市圈從東向西發展，即羅湖-福田—南山。目前從深圳灣往北延伸，正在形成一條匯聚區域創新功能的軸帶，從深圳灣超總、後海、高新園，再往北是留仙洞總部基地、光明新區、松山湖、增城，一直到廣州，這條軸線裏有不少國家級的高科技創新基地。深圳灣超總在其中既像起點，又像終點。
深圳灣超總概念圖，圖自中規院深圳分院
深圳灣超總緣何“超級”？它未來將在整個粵港澳大灣區扮演什麼角色？智通財經APP將在後文結合實地走訪進一步探討。