投資要點
事件：2023 年11 月7 日，公司發佈《2023 年度向特定對象發行A 股股票預案》及《關於向控股股東借款暨關聯交易的公告》。
擬向控股股東定增2.6 億股，並以1.3 億元轉讓商業、車位等資產：公司擬向公司大股東廣州珠江實業集團有限公司（下稱“珠實集團”）發行A 股股票，最終發行數量不超過2.6 億股，發行價格爲人民幣2.92 元/股，擬募集資金總額不超過7.5 億元，由珠實集團全部認購，限售期爲自發行結束之日起36 個月。假設按照發行數量上限計算，發行完成後珠實集團對珠江股份的持股比例將由之前31.0%提升至47.0%。同時公司通過非公開協議轉讓的形式向珠實集團全資子公司珠實地產轉讓商業、車位等房地產資產，轉讓價格爲1.3 億元（不含增值稅）。有利於公司進一步盤活存量資產，優化資產結構。
多措並舉展示大股東對公司發展前景信心，有利於優化資本結構提升盈利能力：根據公司公告，本次定增募集資金將全部用於補充流動資金和償還債務。公司2023 年前三季度歸母淨利潤爲-0.76 億元，業績虧損的主要原因爲公司前三季度財務費率高達4.1%，前三季度利息費用爲1.16億元。我們認爲本次定增有助於償還20.2 億的一年內到期非流動負債，公司明年利息費用有望逐步縮減，帶動業績扭虧爲盈。同時向珠實集團轉讓房地產資產也有利於深入推進公司從“地產”向“城市服務+文體運營”的戰略轉型，進一步優化資產結構，提升公司綜合競爭力。兩項舉措均展示了控股股東珠實集團對公司發展的強力支持和對公司未來前景的信心。
在管規模穩定增長，Q3 新增許昌體育會展中心和新昌小球中心等體育場館項目：截至2023 年9 月30 日，公司在管項目供給359 個（住宅項目143 個，公建項目193 個，體育場館項目23 個），較二季度末增加16個。其中主要新增體育場館項目爲許昌體育會展中心、新昌小球中心等。
公司在體育場館方面先發優勢明顯。同時公司重組後通過加強與珠實集團的協同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機會承接母公司及兄弟單位項目的物業服務，助力在管規模進一步擴張。
盈利預測：我們認爲本次定增和轉讓資產有助於公司深化推進輕資產轉型。維持公司2023/2024/2025 年的歸母淨利潤預測爲-0.64/0.82/0.95 億元，對應EPS 爲-0.07/0.10/0.11 元，對應2024/2025 年市盈率爲38.5/33.4倍，維持“買入”評級。
風險提示：城中村改造政策落地不及預期；房地產市場景氣度超預期下行；市場化外拓不及預期。