本報告導讀：
Q3 業績低於預期，奧萊延續高增，期待消費逐步回暖。
投資要點：
投資建議：Q 3業績低於預期，超市業務疲軟，下調公司2023-2025年歸母淨利潤EPS 分別爲0.29（-0.10）、0.42（-0.02）、0.52（-0.01）元，參考PE 估值及FCFE 估值，維持目標價18.14 元，維持增持評級。
業績簡述：2023 年前三季度，實現營業收入235.59 億元/-6.16%，歸母淨利潤3.44 億元/同比扭虧爲盈，歸母淨利率1.46%，扣非歸母淨利潤2.77 億元/同比扭虧爲盈. 其中Q3 單季度：2023Q3 實現營業收入72.27 億元/-9.63%，歸母淨利潤0.16 億元/同比扭虧爲盈，歸母淨利率0.23%，扣非歸母淨利潤0.04 億元/同比扭虧爲盈.
奧萊延續高增，超市業務拖累利潤表現。2023 前三季度超市和大型綜合超市業務合計收入佔比75%，超市業務對公司經營表現影響較大。2023 前三季度百貨/購物中心/奧特萊斯/超級市場/便利店/大型綜合超市/專業專賣營收同比+25.00%/+30.3%/+46.36%/-2.55%/+9.87%/-22.76%/+34.94%，毛利率同比+5.00pct/+12.19pct/+10.16pct/-0.88pct/-0.38pct/+2.41pct/-11.73pct. 分地區看，華東爲主陣地，去年Q3 存在疫後需求集中釋放，華北/東北/華東/華中/華南/西南地區營收同比-12.35%/+12.12%/-6.26%/-1.43%/-4.99%/-9.98%/-6.04%.
REITs 盤活存量資產。公司擬以上海又一城購物中心項目作爲基礎設施項目申報發行公募 REITs。百聯股份成爲首批公募REITs 試點公司，利好公司戰略轉型及外延擴張。
風險提示：消費需求疲軟，門店擴張不及預期，行業競爭加劇。