公司公告2023 年三季报：收入利润有质增长，分项业务有序开展。2023 年1-9 月，公司实现营业收入108.56 亿元，同比增长18.29%。其中，物业管理业务实现营业收入103.76 亿元，同比增长17.16%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.58 亿元，同比增长40.73%，主要系公司在管商业运营项目规模扩大带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致。2023 年1-9 月，公司毛利率为12.66%，较2022 年同期提高0.76 个百分点，三项费用率为5.06%，较2022 年同期下降0.28 个百分点。2023 年1-9 月，公司实现归母净利润5.95 亿元，同比增长25.92%；归母扣非净利润5.37 亿元，同比增长39.80%。

新增合约保持增长，外拓质量持续改善。2023 年1-9 月物业管理业务实现新签年度合同额27.91 亿元，同比增长14.86%，其中第三方项目新签年度合同额为24.58 亿元，千万级以上项目占比54%。公司传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%，前三季度累计设立5 家合资公司；非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%。

重点区域贡献收入，非住业态规模可观。截至2023 年9 月末，公司在管项目数量达到2043 个，覆盖全国逾130 个城市，管理面积达到3.33 亿平。深圳市、广东省（不含深圳）、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位列前五名，合计实现营业收入58.97 亿元，管理面积达到1.8 亿平。非住业态规模持续扩大，2023 年1-9 月，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入61.23 亿元，截至2023 年9 月末管理面积达2 亿平。

增值服务经营向好，资产管理稳健发展。2023 年1-9 月，公司到家汇商城实现平台交易额7.5 亿元，毛利率同比上升超2 个百分点，经营质量再上新台阶。截至2023 年9 月末，公司旗下招商商管在管商业项目65 个（含筹备项目），管理面积374 万平，其中管理公司自持项目3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目56 个，第三方品牌输出项目6 个。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023、2024 年的EPS 分别为0.70 元、0.88 元。考虑公司增速速度和目前基本面发展趋势，我们给予公司2023 年25-30XPE，合理价值区间为17.5~21 元。

风险提示：行业面临销售下行和政策不及预期风险