在內房板塊再次升温之時，一向低調的大悦城地產(00207)竟是領漲大哥。
國慶中秋假期後的第一個星期，內房股的日子不好過，整個板塊都在回調，幾大龍頭股也淪陷，遭遇幾次大跌。不過，從10月13日(星期五)的收盤情況看，近一半內房股“翻紅”，中國恆大(03333)以4.63%的漲幅收盤，頗為鼓舞人心。
當日，大悦城地產(00207)收盤價報1.45港元，漲5.07%，奪得內房股漲幅榜桂冠。
智通財經APP注意到，在內房股上半年飆漲之時，大悦城地產的表現卻顯得十分“平靜”，累計漲幅僅約30%。而將該股股價拉向新高度的是8月22日這天。當天該股早盤便跳空高開高走，截止收盤報1.37港元，大漲15.13%，成交額也大增至2.47億港元。
大悦城地產有這樣難忘的一天，多虧了靚麗的中期業績和中糧地產擬入主消息的助攻。業界看好中糧地產入主大悦城地產，後者股價的命運也由此改變。就在此番大漲後的幾天，9月6日，該股再次以收盤暴漲10.45%示人，此後股價也不斷給人驚喜。
形勢越來越有利於大悦城地產，就連瑞銀也在國慶長假期間發佈報告表示，升該股目標價至1.76港元，評級“買入”。
再看大悦城地產在10月13日的領漲，在消息層面，也正是因為當天中糧地產發佈重組大悦城地產進展的最新公告：正選聘審計、評估等中介機構。
重組事項的一舉一動都牽動着大悦城地產的股價波動。
大悦城地產2017年至今的股價走勢圖 行情來源：富途證券
中糧地產入主利於大悦城租金增長
大悦城地產和中糧地產(000031.SZ)都是中糧集團地產業務的上市平臺。前者是中糧集團旗下唯一的商業地產業務平臺，以開發、經營和管理大悦城品牌城市綜合體為主要業務方向，後者則以商品房開發為業務核心。
8月21日晚間，這兩家公司聯合發佈公告表示，中糧地產擬收購大悦城地產的控股權。重組完成後，中糧集團將通過中糧地產繼續間接持有大悦城地產控股權益，而大悦城地產將成為中糧地產和中糧集團的附屬公司。
消息一出，業界沸騰，也直接推動大悦城地產股價暴漲。業界看好這兩大平臺重組為大悦城地產帶來的效益。
大悦城地產表示，通過本次交易，中糧地產與大悦城地產將形成住宅、商業板塊的優勢互補，充分發揮協同效應。雙方在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面深度融合，有利於激勵機制的完善和運營效率的提升。本次交易不涉及兩家上市公司層面重大人事調整。
而瑞銀也在前述報告中指出，相信大悦城在上半年租務收入同比升11%的情況下，展現了經營零售物業的強勁表現;加上計算母公司中糧地產的支持後，預計大悦城可進一步擴展其組合，爭取更好租金增長;另預期在重組計劃完成後，公司未來更會引入員工持股計劃，以改善管理層的穩定性。
該行稱，考慮到中糧地產的體系架構，成為大悦城的母企後，預期未來大悦城將定位為零售收租股，協同效應預計在兩公司合作項目發展後體現。
業界密切關注重組事項的動態。10月13日，中糧地產發佈公告，披露重組最新進展。
根據公告顯示，目前中糧地產及相關方正積極推進本次重大資產重組的各項工作，包括組織本次重組涉及的獨立財務顧問、法律顧問、審計機構、評估機構等中介機構的選聘;就本次重大資產重組方案及相關事項進行溝通、協商及論證;組織本次重大資產重組涉及的中介機構開展盡職調查以及審計、評估等相關工作。
走輕資產路線加速擴張
打鐵還需自身硬。大悦城地產的股價能在下半年迎來小高潮，除了上述消息面的刺激，從本質來看，還是因為有靚麗業績做支撐。
智通財經APP注意到，“大悦城系”以2007年底問世的北京西單大悦城為始，在10年間，內地共開出了9家大悦城，根據公司2017年中報顯示，其餘分別為：瀋陽大悦城、朝陽大悦城、上海靜安大悦城、天津大悦城、煙臺大悦城、成都大悦城、杭州大悦城、上海長風大悦城。
大悦城品牌定位為“年輕、時尚、潮流、品位”，聚焦18-35歲年輕新興中產階級客羣，這些項目的成功運營都為大悦城地產積累了豐富的改造經驗。大悦城曾放話，到2020年計劃在全國開20家大悦城。目前來看，這個計劃只完成了一半。如何在短時間內圓夢?大悦城調整方向，由“重”變“輕”，加快擴張步伐。另外，商業去存量時代的來臨也促使其邁出了這一步。
2016年10月，大悦城地產發佈了“大資管”計劃，宣佈正式踏上從開發商向資產管理轉型的道路。“大資管”戰略的第一步是盤活優質存量資產。大悦城首個輕資產輸出管理的項目就是天津和平大悦城。
公司這些年的擴張發展，在業績上有了很好的回報。2017年上半年，該集團實現營業收入48.14億人民幣(單位下同)，同比增長73%;股東應佔溢利為6.54億，同比大幅增長64%。
該集團表示，業績的大幅增長主要得益於物業開發及投資物業租賃業務的優異表現。在投資物業方面，隨着內地零售的逐步回暖，期內，大悦城的投資物業租金收入及相關物業管理收入同比增長約12%。其中成都大悦城通過優化品牌組合、拓展客羣來源，業績大幅增長，銷售額同比提升62%，租金收入同比提升31%。此外，上海靜安大悦城、煙臺大悦城的銷售額與租金收入均實現兩位數增長。
值得一提的是，回顧期內，該集團成功收購西安秦漢唐項目，大悦城成功進駐西安。此外，該集團入股蘋果園項目20%股權，也成功實現商業管理能力的對外輸出。
大悦城地產管理層在今年的中期業績會上表示，未來公司發展的比例，一方面是要從存量資產做文章，尤其重點打造長三角、珠三角、環渤海。在這個過程中，輕重並舉，存量和新開發相結合。未來公司新開發拿地和存量併購的比例可能會是五十、五十，可能併購的比例還會多一點。這並不是説公司不要重資產，而是將一定的比例證券化，讓更多的投資者參與到大悦城的建造和發展，把速度提高。
併購基金將緩解大悦城擴張現金負擔
其實大悦城地產前幾年無法快速擴張的一個羈絆是資金壁壘。商業地產需要投入大量資金，但是現金回籠卻較慢，這十分考驗企業的資金週轉能力。
早在2016年8月18日，大悦城出售了包括西單大悦城、朝陽大悦城、上海大悦城、天津大悦城等6項目在內的三家子公司49%股權，建立基金合作平臺，藉此獲得93億元資金。大悦城將這些資金用於拓展商業地產業務，擴大大悦城品牌影響力，以及償還負債。
值得關注的是，今年8月，大悦城地產發佈公告表示與多個機構共同成立基金，基金資本規模114億元，大悦城地產持有30%權益。基金存續期8年，可延期一年。
對於該基金，大悦城的財務總監許漢平表示，這一方式正是“輕重並舉”中相對輕的部分，它能夠幫助大悦城儘快在核心區域佔領市場，“這個基金的定位非常清晰，就做大悦城購物中心，主要在一二線城市核心區域，針對已有的購物中心，改造一年到一年半的時間”。
業界也非常看好該基金推動大悦城地產規模擴張的作用。中金公司在8月的報告中指出，併購基金預計為大悦城地產的財務狀況提供強勁支持。
根據中金的保守測算，大悦城地產實現的內部收益率預計達到16.6%，其投資性物業板塊盈利將在2020年增厚約25%，在2023年增厚32%。另外，在2023年末，大悦城地產商場業務板塊盈利將達到處理部分原有商場權益前板塊盈利的97%。這一基金將緩解擴張的現金負擔，並有效利用起大悦城在商場經營中的專業性優勢。