核心觀點：
收入利潤穩健增長，管理效率提升費率下降。根據中期業績公告，23H1越秀實現營收321 億人民幣（下同），同比+2.6%，歸母淨利潤21.8 億元，同比+27.5%，核心淨利潤21.5 億元，同比+0.8%，中期分紅8.57億元，分紅比例40%，連續7 年穩定高分紅。23H1 公司毛利率有所下行，運營效率提升下銷售管理費用率改善。綜合盈利及費用，23 年上半年公司實現淨利率、歸母淨利率、核心淨利率分別爲9.1%、6.8%、6.7%，較22 年分別提升0.6pct、1.3pct、0.8pct。
銷售規模快速增長，高強度投資聚焦核心城市。銷售方面，23H1 公司銷售金額836 億元，同比增長71.0%，居於主流房企第二位，目標完成進度達到63%，全年大概率將超額完成銷售目標。拿地方面，23H1公司拿地金額283 億元，對應拿地力度34%，全部位於一二線核心城市，截止23H1 公司未結算土儲總建面2813 萬方，儲備充足核心。
快速擴表仍在持續，融資結構及成本進一步改善。截止23 年中期，公司賬面有息負債998 億元，較22 年末進一步提升13%，短債佔比12%，現金短債比4.2 倍，負債結構安全健康。融資成本來看，公司23年末加權平均融資成本3.98%，較22 年進一步下降18bp。
盈利預測與投資建議。預計公司未來銷售、收入、業績仍將穩健增長，23-24 年歸母淨利潤46.1 億元、54.2 億元，同比增速均在17%。我們維持公司22 年末歸母淨資產0.9 倍PB 合理估值，考慮0.92 人民幣/港元的匯率，對應合理價值11.53 港元/股，維持“買入”評級。
風險提示。單一市場波動影響；行業景氣恢復不及預期影響銷售及利潤率；房價預期不足導致銷售毛利率承壓；政策環境改善速度不及預期。