核心觀點：
收入增長業績下降，可結算資源收縮利潤率承壓。根據公司半年報，23H1 金地實現營收368.6 億元，同比增長31.1%，歸母淨利潤15.3億元，同比下降22.1%。利潤率方面，23H1 公司整體毛利率、地產結算毛利率分別爲16.4%、14.9%，較22 全年分別下降4.3pct、5.1pct，期內對合聯營公司的投資收益同比下降90%，表內外項目利潤貢獻能力均有下降。費用率方面， 23H1 公司銷售管理費率爲7.5%，財務費用率1.5%，較22 年均上升0.8pct。23H1 公司淨利率、歸母淨利率6.2%、4.2%，較22 年全年分別下降1.4pct、0.9pct。
銷售承壓回款效率提升，土地投資聚集核心。銷售方面，23 年上半年公司實現銷售金額858 億元，同比下降15%，受核心城市貨量影響銷售均價同比下降24%。公司上半年回款效率提升，回款同比增長，整體經營性現金流依然爲正。拿地方面，23H1 公司拿地金額119 億元，對應拿地力度14%，較22 年進一步下降3pct，其中一二線城市佔比超過80%，上海、杭州投資金額居前，投資質量較高。
有息負債總額下降，結構改善成本下降。截至23 年中期公司有息負債1096 億元，較22 年末下降5%，其中銀行貸款佔比提升11pct 至71%，當前融資難的市場環境下，企業加深與銀行的合作、降低公開債佔比有利於降低剛兌壓力，維持長期負債規模及成本的穩定。截止23 年中期公司加權平均融資成本爲4.39%，較22 年末進一步下降19bp。
盈利預測與投資建議。預計公司23-24 年歸母淨利潤48.9 億元、49.4億元，同比分別-19.9%/+0.9%。我們給予公司22 年末母淨資產0.8 倍PB 合理估值，對應11.56 元/股，維持“買入”評級。
風險提示。行業景氣度恢復不及預期；市場促銷導致毛利率承壓；土地市場熱度上升導致毛利率下行，政策改善不及預期，融資環境惡化。