增收不增利，集約管理降費用。2023 年上半年，公司實現營業收入363.4 億元，同比+14.8%；歸母淨利潤7.82 億元，同比-49.2%。截至2023 年6 月末，公司的毛利率和淨利率分別爲13.2%和2.2%，同比分別-4.7 個百分點和-2.7 個百分點，我們認爲毛利率下降的主要原因是由於確認項目單方成本較高和對存在減值跡象的物業開發項目計提減值撥備增加所致。此外，公司通過集約化管理，集團管理和銷售費用率在23 年上半年穩步控制。
緊抓回款，聚焦深耕優儲。23 年上半年，公司實現合同銷售總額406 億元，對應銷售面積321 萬平方米，簽約回款率提升至98%。爲貫徹區域深耕戰略，公司於大灣區和長三角經濟區的佈局貢獻近7 成業績，銷售均價增長3%至12653 元/㎡，城市升級戰略再上臺階。截至23 年6 月末，公司土儲面積權益比提升至72%，較22 年年初上升3%。其中，二線及以上城市的土儲佔比67%。23 年上半年，公司新獲廣州、佛山、長沙等核心城市優質地塊，權益貨值約38 億元，爲後續高質量發展增添動能。
多元業務實現有利潤規模增長，外拓佔比持續提升。物業方面，美置服務截至23 年6 月末的合約面積爲9114 萬平方米，累計清退21 個低質項目（其中23 年上半年主動清退3 個），清退面積合計323 萬平方米，堅持穩健獲取優質項目，實現有質量的經營。商業方面，美置商業於23 年上半年的運營面積超過70+萬平，在營商場9 個，滿鋪率92%，累計銷售額達14 億元，同比+27%。睿住系列方面，睿住建築科技於23 年上半年新增合同金額4 億元，第三方業務佔比達到100%。此外，睿住建築科技MIC 模塊化建築產品已獲香港技術標準體系認證，通過供港聯盟及渠道合作方式，鎖定未來3 年每年不低於5 億港幣的模塊化建築產品訂單。
流動性充足償債能力強。截至23 年6 月末，公司淨負債率下降至39.8%；剔除受限制現金的現金短債比穩定在1.49，扣預資產負債率穩步下降至67.9%；持有現金238 億元，銀行授信額度1517 億元，尚未動用的銀行授信額度1118 億元，現金及金融資源充裕。23 年上半年，公司融資成本保持低位，加權平均融資成本爲4.68%；並分別於4 月和8 月成功發行12 億元和9.2 億元中期票據，優秀的融資能力鞏固強大的資金實力，且無美元債。
投資建議。維持“優於大市”評級。考慮到公司融資端優勢顯著，土儲結構已逐步調整至高能級核心城市，我們給予公司23 年EPS 爲人民幣1.31 元，6-7 倍PE 估值，對應市值區間爲123-143 億港元，對應合理價值區間爲每股8.55-9.98 港元。（本文非特別註明，均爲人民幣計價，1 港元=0.9156 元人民幣）風險提示：市場修復不及預期。